<앵커>
부동산을 사고 팔때 우선 계약권을 확보하기 위해 매도인에게 소액의 돈을 지금하는 돈을 가계약금이라고 합니다.

오늘은 '가계약금'의 법적 효력에 대해서 알아보겠습니다. 노일용 원장입니다.

안녕하십니까 노원장입니다. 부동산 매매계약을 정식으로 체결하기 전에 우선 계약권을 확보하기 위해 매도인에게 소액의 돈을 지급하는 경우가 있는데, 이 돈을 가계약금이라고 합니다. 만약 가계약금을 지급한 뒤에 계약을 체결하지 않으면 매수인은 가계약금을 돌려받을 수 있을까요?

기존에는 계약서를 작성하지 않아도 매수인의 변심으로 계약이 체결되지 않았다면 가계약금은 돌려주지 않아도 된다는 것이 업계의 관행이었습니다. 또한 이런 관행을 인정하는 판결도 있었는데요. 그 이유는, 매수인이 가계약금을 지급함으로써 매도인이 매수인에게 일방적인 계약 체결 요구권을 부여하게 되는데,이러한 법률적 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가지기 때문이라고 했습니다.

하지만 최근 대법원에서 이러한 내용을 뒤집는 판결이 선고되었습니다.
매매계약서를 작성하지 않았지만 부동산주소와 매매금액, 계약일, 잔금일까지 문자로 주고받은 상태에서 가계약금을 매수인이 지급했는데요. 이후 개인적인 사정으로 계약을 하지 못하게 됐으니 지급한 가계약금을 돌려달라고 매도인에게 요구를 했으나, 매도인이 이를 거부하자 매수인이 소송을 제기한 것입니다.

매도인은 당연히 가계약금을 돌려줄 필요가 없다라고 생각했으나 법원은 매수인의 손을 들어줬습니다.
가계약은 당사자 사이에 확정적인 매매계약이 체결된 것이 아니라 장래의 교섭에 따라 매매계약이 체결되지 않을 수도 있는 불확실한 상태임을 전제로, 단지 계약 협상의 우선권을 부여한 것이므로 향후 매수인과 매도인 사이에 본 계약이 체결된 경우에는 그 가계약금을 계약금의 일부로 지급한 것으로 하되, 본 계약을 체결하지 않은 경우에는 반환을 전제한 돈으로 봐야 된다라고 법원은 판단한 것이죠.

특히 가계약금은 계약금처럼 해약금의 성질을 가지지 못한다라고 했는데요, " 해약금이란 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는 돈을 말합니다. "

따라서 매수인 또는 매도인의 계약체결을 강제하려면, 매수인은 지급한 가계약금을 포기하고, 매도인은 가계약금의 배액을 상환하고 계약 체결을 포기할 수 있다라고 약정을 해야 될 것입니다.

"그리고 계약금의 일부만 지급한 것을 가계약금으로 혼동하면 안됩니다, 예를 들어서 1억에 집을 사면서, 계약금을 천만원 지급하기로 했는데요. 계약일에 천만원 중에서 100만원만 지급하고, 나머지 계약금 900만원은 몇일 뒤에 지급하기로 했는데, 마음이 바뀌어 계약을 취소하려고 하면, 지급한 계약금의 일부인 100만원이 아니라 약정된 계약금 천만원 전부를 포기해야 계약을 취소할 수 있습니다. "

따라서 계약을 체결할 때는 내가 원하는 대로 계약서가 작성되었는지 꼼꼼하게 살펴봐야 하겠습니다. 이상 노원장이었습니다. 감사합니다.