<앵커>
집을 알아볼 때 등기부등본을 보면 오피스텔이나 빌라 같은 주택엔 공동근저당권을 흔히 볼 수 있는데요.

이 공동근저당권이 설정된 주택에 전세들어갈 때 확인해야 될 사항이 어떤 것들이 있는지 노원장이 살펴보도록 하겠습니다. }


안녕하십니까 노원장입니다.

오피스텔이나 빌라 같은 다세대주택에서는, 각 호실별로 구분등기가 되어있지만 101호 한 집이 아닌, 건물 전체가 거래되면서 다가구주택처럼 모든 호실에 근저당권이 설정된 공동근저당권을 흔히 볼 수 있는데요.

공동근저당권이란 말 그대로, 한 집에만 근저당권이 설정된 것이 아니라 다른 집에도 함께 근저당권이 설정된 것을 말합니다.

채권자 입장에서는 채권 회수를 위해 경매 신청 등을 할 때 용이하기 때문에 공동근저당권을 설정하게 되는데요.

이러한 공동근저당권이 설정된 주택에 전세들어갈 때 확인해야 될 사항이 어떤 것들이 있는지 노원장이 살펴보도록 하겠습니다.

전셋집을 찾던 A씨는 마음에 드는 오피스텔 건물의 101호에 대한 등기부를 확인해봤더니 근저당권이 설정되어 있었습니다.

그런데 이 집은 원룸형이라서 비싸봤자 집값이 1억원 정도 밖에 안될 것 같은데 근저당권이 10억이나 설정이 되어있는게 아니겠습니까?

그래서 공인중개사에게 이게 어떻게 된 거냐고 물어봤더니 중개사가 이렇게 얘길 합니다.

“이 집에 설정된 근저당권은 이 집에만 설정된 것이 아니라 이 건물에 있는 20채 모두에 대해 설정된 공동근저당권이다. 그런데 이 건물 전부는 못해도 20억 이상 한다.
그리고 이 동네에 건물주가 가지고 있는 건물이 한두개가 아니다. 그러니까 경매 넘어갈 일도 없고 혹시나 경매 넘어가더라도 보증금 회수하는데 전혀 문제가 없다. 이렇게 좋은 집 없으니 놓치기 전에 이 집 계약해라”.

위치나 건물 상태는 마음에 들었지만 등기부에 설정된 많은 근저당권이 마음에 걸린 김씨는 중개사가 별 문제가 없다고 하니 덜컹 전세 계약을 맺었습니다.

그런데, 전세계약을 체결하고 입주한 지 한달이 되었을 때 A씨는 법원으로부터 이 집이 경매 넘어갔다는 소식을 듣게 되는데요.

이게 어떻게 된 거냐고 중개사에게 묻자, 중개사는 나도 이렇게 될 줄 몰랐다라면서 당황해 할 뿐 뾰족한 방법은 말해주지 못합니다.

실제로 제 주변에서 일어나고 있는 일들인데요.

너무나 안타까운 사연이 아닐 수 없습니다. 그렇다면 이 사연처럼 공동근저당권이 설정된 경우에는 어떤 내용들을 확인하고 전세계약을 해야 될까요?

먼저 확인해야 될 사항은 시세입니다. 중개사는 이 건물 전체가 20억이고, 집이 20채가 있으니 한 집당 시세는 1억원이라고 말하지만, 그런 단순한 안분계산이 아닌, 실제로 얼마에 이 집이 거래가 됐는지, 경매가 진행된다면 얼마 정도에 팔릴 수 있는 집인지 잘 확인을 해야 겠습니다.

또한 등기부를 통해 공동담보가 설정된 부동산을 확인하고, 그 부동산이 대출금액보다 가치가 있는지 파악한 뒤, 대출을 해준 은행에 직접 연락해서 대출이자가 체납된 것은 없는지, 전체 근저당권 금액 중에서 이 집의 채무 범위는 어떻게 되는지도 알아봐야겠습니다.

공동근저당권이 설정된 경우에는 건물 전체가 함께 경매 진행이 될 수 도 있고, 세입자가 살고 있는 집 한 채만 경매될 수 도 있는데, 채무 금액에 따라 세입자가 배당받을 수 있는 금액이 달라질 수 있으니 유의해야겠습니다.

그리고 은행에서는 보통 이자가 3개월이 연체되어야 경매신청을 하는데, 앞서 말씀드린 사연에서도 입주 후 한달만에 경매가 개시되었다는 것은 계약 당시에 이미 이자가 연체되고 있었다는 것입니다.

따라서 이런 내용들을 확인한 뒤에 계약을 체결해야 안전하겠습니다.

공인중개사 역시 이렇게 공동근저당권이 설정된 물건을 중개할 때는, 해당 물건의 구체적인 시세와 경매가 진행이 되면 어떻게 배당받을 수 있는지에 대해 정확히 설명해야 되며,

그렇지 못할 경우에는 세입자가 당한 손해에 대해 책임을 질 수 있음을 명심해야 겠습니다.

이상 노원장이었습니다. 감사합니다.