{앵커:11월부터 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용하면 공시가의 10%가량 이행강제금이 부과됩니다.

강력한 규제를 앞두고 오피스텔로 용도전환을 시도하고 있지만 복잡한 규제에 전환율은 1%에 그치지 않고 있습니다. 이런 가운데 부산에서 오피스텔로 전환하는 데 성공한 사례가 나와 부동산업계의 주목을 받고 있습니다. 노인용 원장입니다.}

안녕하십니까 노원장입니다. 최근 생활형숙박시설인 부산 해운대구에 소재한 에이치스위트해운대 560가구 중에 네 가구가 주거용 오피스텔로 용도변경을 했는데요. 지난 해 소방법 등 오피스텔 안전기준을 충족하지 못해 구청으로부터 오피스텔 전환 불가 통보를 받았으나 재도전 끝에 건축물 용도를 바꾸게 되었습니다.

생활형숙박시설은 호텔에 취사와 세탁이 가능한, 오피스텔 기능을 더한 숙박시설인데요. 아파트보다 전용면적이 적고 주차장이 부족할 뿐 건물 자체는 사실상 아파트와 같다고 볼 수 있습니다. 이러한 생활형숙박시설은 부동산시장이 과열 조짐을 보이던 2010년대 후반에, 부동산규제에서 자유롭고, 주택 수에도 포함되지 않으며, 재산세나 종부세 등의 세금혜택까지 받을 수 있는 투자상품으로 인식되어 분양만 했다 하면 수백대 일의 경쟁률을 기록할 정도로 인기가 좋았습니다.

그러나 숙박시설을 주거용으로 사용하는 행태가 이어지자 국정감사 등, 정치권을 중심으로 ‘불법 사용’이라는 지적이 불거지면서 국토교통부는 2021년 4월 생활형숙박시설을 주거용으로 사용하는 것을 전면 금지한다는 건축법 시행령 개정안을 발표하게 되었습니다. 개정안에 따르면, 생활형 숙박시설을 신규분양할 경우에 숙박업 신고가 의무화되고, 이전에 분양된 경우에는 이행강제금을 피하려면 오피스텔 등으로 용도를 변경해야 합니다.

다만 선의의 피해자가 발생할 가능성을 감안해 이미 사용승인을 받은 경우에는 발코니 설치, 바닥난방 규제 등 일부 규정을 완화했고, 올해 10월 14일까지 2년간의 유예기간도 주었습니다.

하지만 아직까지 오피스텔로 용도 변경한 생활형숙박시설은 전국의 1% 정도에 불과한데요. 그 이유는 주차장 면수를 늘리고, 복도 폭을 확대하는 등 철거를 하지 않고는 사실상 불가능할 정도로 아주 어렵기 때문입니다.

그래서 소유자들은 기존의 생활형숙박시설을 오피스텔로 변경할 수 있도록 지자체 조례를 변경해 줄 것을 요구하고 있지만 대부분의 지자체에서는 다른 시설과의 형평성문제와 지구단위계획까지 변경해야 하는 점 때문에 곤란하다는 입장입니다.

오피스텔로 용도변경을 못할 경우에 소유자가 할 수 있는 선택은 세 가지입니다.

우선 해마다 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금을 부담하고 거주하는 방법이 있습니다. 가령 공시가격이 2억원이라면 매년 2000만원을 납부해야 하기 때문에 상당히 부담이 크다고 할 수 있습니다.

이행강제금을 납부하지 않으려면 숙박업을 운영하는 방법도 있는데요. 다만 30개실 이상부터 영업신고가 가능하기 때문에 운영업자에게 수수료 등을 지급하고 위탁을 해야 합니다.

최후의 방법은 매도를 하는 것인데요. 하지만 지난해부터 금리 인상 등으로 부동산 하락기에 접어들고 있어 매수자를 찾기가 어려운 상황이 되고 있습니다. 2021년 8월, 867가구 모집에 57만 6천명이 몰리면서 평균 657대 1의 경쟁률을 보였던 서울 강서구에 소재한 롯데캐슬르웨스트는 현재, 분양가보다 수천만원이나 저렴한 매물이 상당한 수준입니다.

2012년부터 발생한 생활형숙박시설에 대해 정부는 오랜기간 아무런 조치를 취하지 않고 있다가 지난해부터 갑자기 단속을 시작해 소유자들은 하루하루 불안한 나날을 보내고 있습니다. 선의의 피해자가 발생하지 않도록 하루빨리 원만한 해결책이 나오길 기대합니다. 이상 노원장이었습니다. 감사합니다.