<앵커>
부동산 시장은 늘 변하기 때문에 부동산계약을 파기하거나 계약을 취소 해야 하는 상황이 오곤 합니다.

부동산 계약파기와 계약해제 시 주의 사항을 부동산경제에서 알려 드립니다.}

매매나 전세 등 부동산계약을 했을 때, 그 계약을 위반한 사람은, 지급한 계약금을 반드시 몰수당하게 되는 걸까요?

계약금을 지급하고 매매계약을 체결했지만 개인적인 사정으로 잔금을 납부하지 못하게 되면, 매수인은 계약금을 당연히 돌려받지 못하는 것으로 알고 있는 것이 일반적입니다.

하지만 반드시 그런 건 아닌데요.

그 이유는 해약금과 위약금은 서로 다르기 때문입니다.

계약금을 지급한 매수인이 스스로 계약을 포기 할 때는, 지급한 계약금을 포기해야 되는데 이것이 바로 해약금조항 입니다.

반면, 매수인이 계약금을 포기하고 계약을 해제한다는 의사표시를 매도인에게 하지 않을 경우에, 매도인으로서는 매수인의 계약위반을 이유로 계약을 해제하게 되는데요, 이런 경우라고 하더라도 계약금을 당연히 몰수할 수 있는 것은 아니라는 점을 명심해야 됩니다.

계약금을 몰수하기 위해서는 위약금 조항이 반드시 규정되어 있어야만 하기 때문인데요.

물론, 위약금 약정은 계약서상의 특약조항으로 할 필요없이, 표준계약서상에 인쇄된 문구로 삽입되어 있다고 하더라도 무방하지만, 위약금 조항이 없는 표준계약서도 있고, 당사자간에 직접 임의로 작성하는 계약서에도 위약금 약정이 누락되는 경우가 많이 있습니다.

해약금 조항은, 중도금을 지급해서 계약의 이행이 되기 전에 계약자로 하여금 계약금을 스스로 포기하고 계약에서 벗어날 수 있게끔 하는 것이고, 위약금 조항은 계약을 위반하는 사람에게 손해발생 사실이나 그 손해액에 대한 입증의 어려움 등을 고려하여 계약을 할 때부터 손해배상과 그 금액을 미리 정하는 것입니다.

중도금이나 잔금을 지급하기 전에 매도인은 매수인에게 계약금의 2배를 지급하고, 매수인은 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다는 문구는 엄연히 해약금 조항임에도 불구하고 위약금조항으로 오해되는 경우가 많이 있습니다.

위약금 조항은 “별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다”라는 것이죠.

만약 계약금 1억원, 잔금 2억원으로 매매계약을 체결했는데 계약금 1억원만 지급되었다면, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있는데요.

이것은 해약금 규정에 따른 것입니다.

그런데 매수인이 잔금일날 잔금을 지급하지 않은 상태에서 매도인이 계약을 해제할 수도 있는데요. 이렇게 계약을 해제한다면 매수인의 책임으로 계약이 해제된 것이니 지급받은 계약금은 당연히 매도인이 몰수할 수 있다고 생각을 하지만 이 생각은 잘못된 것입니다.

이 계약에 위약금에 대한 약정이 없다면 매도인은 계약금을 돌려줘야 하는데요.

계약이 해제되면 계약은 소급적으로 무효가 되어 계약당사자는 계약이 체결되기 이전 상태로 원상복귀시킬 의무를 가지게 됩니다.

따라서, 매도인은 매수인으로부터 받은 계약금을 돌려줘야 하는 것이죠.

대신, 계약해제에 책임이 있는 매수인에게 계약해제로 인한 손해배상을 청구할 수는 있는데요.

하지만 부동산계약이 해제되었다고 하더라도 뚜렷한 손해가 없거나 있다고 하더라도 손해액이 얼만지 구체적으로 입증하기 곤란한 경우가 대부분입니다.

이 경우 위약금 약정이 진가를 발휘하게 되는데요. 위약금 약정을 통해 계약을 위반한 측에서 계약금 상당의 손해를 배상하는 것으로 계약했다면, 발생한 손해를 굳이 입증할 필요없이 계약금을 몰수할 수 있는 것입니다.

그러나 이러한 위약금약정이 없다면 매도인으로서는 계약해제로 발생한 손해를 구체적으로 입증하지 못해 손해배상을 받지 못하게 되어 받은 계약금을 돌려줘야만 하는 것이죠.

결국, 위약금약정이 없는데도 불구하고 매도인이 성급하게 계약을 해제해 버린다면, 매수인으로서는 계약금을 돌려받을 수 있는 행운을 얻는 셈이 됩니다.

따라서 계약을 할 때는 위약금약정이 있는지를 반드시 살펴봐야 겠습니다. 이상 노원장이었습니다.

감사합니다.