<앵커>
상가건물에도 임대차보호법이 있습니다.

임대인과 임차인의 셈법에 따라 장기, 단기 계약의 유불리가 달라진다고 하는데요.

자세한 내용, 부동산경제에서 알아보겠습니다.

<리포트>
2018년 10월 상가건물임대차보호법의 계약갱신요구권이 10년으로 연장되면서 임차인이 비교적 장기간 영업권을 보장받을 수 있는 길이 열렸습니다. 그런데 최근에 오히려 임대차계약기간이 아직 남아 있음에도 불구하고 영업 중단을 이유로 임대차를 중도에 해지하고 싶어하는 임차인이 증가하고 있습니다.

경기침체로 인해 영업이 되지 않아 영업을 계속할수록 손해만 쌓이는 경우 임차인으로서는 임대차계약을 끝내는 것이 최선의 방법이 될 수도 있기 때문입니다. 하지만 "계약"은 하나의 약속으로서 계약기간이 남아 있다면 영업을 종료한다는 이유로 약속을 함부로 깨기는 어렵습니다.

이러한 이유 때문에 임대차계약을 할 때 계약기간을 짧게 정했을 때와 길게 정했을 경우, 어떤게 유리할지 고민이 됩니다.
10년동안 재계약을 할 수 있는 갱신요구권제도가 상가건물임대차보호법에 도입되기 이전에는 월세를 인상할 수 있다라는 점에서, 임대인은 기간을 가급적 짧게 정하는 것이 유리하고, 반대로 임차인은 기간을 길게 정하는 것이 유리하다고 생각을 했었습니다.
이는, 월세를 인상할 수 있는 시기가 계약기간 도중이 아닌, 기존 계약기간이 끝난 뒤 재계약을 할 때 가능하기 때문인데요.
기간이 짧을수록 월세를 인상할 수 있는 재계약 주기가 빨리 돌아오기 때문입니다.

하지만, 상가건물임대차보호법상의 갱신요구권을 감안하면 이런 생각은 잘못된 것인데요, 즉, 계약기간을 1년 내지 2년 단기로 정했다고 하더라도, 임차인은 10년의 범위 내에서 임대차기간을 갱신해 달라고 요구할 수 있어, 임차인 선택에 따라서 필요한 기간만 임대차계약을 지속하거나 10년까지 계속 임대차기간을 연장할 수 있고, 갱신기간 내 월세를 인상하는 것은 매우 제한적이기 때문입니다.

임대차계약 갱신요구과정에서의 월세변경은, 소정의 환산보증금 액수를 초과하는 임대차계약의 경우에는 자유롭게 증감이 가능한데 반해, 환산보증금 이하의 임대차계약은 월세증가 폭에서 5%라는 범위를 넘지 못하게 되는 제한을 받게 되지만, 어느 경우이던 간에 월세 증감의 범위에 대해서 당사자 간 합의가 성립되지 못하면 적절한 폭을 정하기 위해 법원의 재판을 거칠 수 밖에 없고, 법원의 판결이 선고되기 이전에는 ‘일방적으로 요구된 인상분이 지급되지 않았다’라는 이유로 계약해지를 하는 등 불이익을 주는 것은 불가능하기 때문입니다.

월세변경 범위 등에 대해서는 당사자 간에 다툼이 있을 수 밖에 없다는 점을 고려한 해석인데요, 그 때문에 감정비 등 재판비용 때문에 실무상으로도 월세인상 폭이 합의되지 않을 때 임대인이 재판까지 하면서 자신의 뜻을 관철하는 경우는 매우 드문 것이 현실입니다. 때문에, ‘10년 동안 임대료 인상이 사실상 어렵다’라고 임대인이 자조적으로 이야기하는 실정이 되고 있는 것이죠.

그렇다면, 임대인으로서는 과거처럼 기간을 짧게 정할 것이 아니라, 임대차기간을 길게 정해서 수익보장을 위한 안정적 기간을 확보하고, 정해진 기간 내에서 보다 탄력적으로 월세를 변경할 수 있는 방식으로 계약하는 것이 기간을 짧게 정하는 것보다 더 유리할 수 있습니다.

예를 들어, 임대차계약기간을 6년으로 정하면서 계약체결 이후 2년이 지나면 연 10%의 차임을 인상하고, 계약체결 후 4년이 지나면 다시 연 10%의 차임을 인상하기로 계약체결과정에서 미리 합의하는 것입니다.

계약기간 종료 후 재계약과정에서의 인상이 아니기 때문에 미리 정해진 임대차계약기간 도중에 발생하는 월세 인상 합의에 대해서는 법에 구애됨이 없이 사전 합의로 자유롭게 정할 수 있기 때문입니다.

단기간으로 계약한 다음 갱신과정에서 임차인을 설득하거나 부담을 줘서 5% 이상 차임인상을 한다고 하더라도, 5% 초과된 인상분에 대해서는 향후 부당이득으로 반환해야한다는 점에서 장기간의 계약기간 내에서 법적용과 관계없이 월세 인상하는 방식이 현행법하에서 임대인에게 가장 이상적일 수 있습니다.

반대로 임차인 입장에서는 계약을 최대한 짧게 정하는 것이 좋은 계약방법이 될 듯 합니다.

이상 노원장이었습니다. 감사합니다.