<앵커>
이번달 부터 HUG 전세보증금반환 보증 가입 기준이 강화 되었습니다. 세부기준과 함께 여러가지 조건들을 알아보겠습니다. 노일용 원장 입니다.}

안녕하십니까 노원장입니다. 가정의 달 5월이 시작되었는데요, 변경되는 부동산과 관련된 중요한 내용이 있어 소개해드립니다.

5월 1일부터 전셋값이 매매가의 90% 이하인 주택에 사는 세입자만 전세보증금반환보증에 가입할 수 있습니다.

이 기준을 충족하지 못해 전세보증보험에 가입하지 못한 임차인은 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못하게 되면 경매로 보증금을 회수해야 되는데요.

주택도시보증공사에 따르면 전세보증 대상 전세가율이 5월 1일 신청 건부터 기존의 매매가 100%에서 90%로 낮아집니다. 주택 가격 산정 때 공시가격 적용 비율도 작년까지는 150%였으나,
올해부터 140%로 적용이 되기 때문에

주택 공시가격의 126%보다 낮거나 실거래가격의 90%보다 낮은 주택만 전세보증보험에 가입할 수 있습니다.

또한 전세사기사건에서 임대인이 감정평가액을 부풀리기 위해 감정평가를 했던 경우가 있어서 공시가격이나 실거래가가 없는 주택만 감정평가액을 통해 전세보증에 가입할 수 있는데요 전셋값이 감정가액의 90%보다 낮아야 됩니다. 특히 연립이나 다세대 주택은 감정가액의 81%보다 낮은 경우에만 보증보험에 가입할 수 있습니다.

주택도시보증공사 뿐 아니라 SGI서울보증이나 한국주택금융공사 등의 보증보험 가입 시에도 강화된 요건이 적용되는데요. 다만 기존에 전세보증보험에 가입했던 갱신 대상자에 한해서는 올해까지 적용이 유예됩니다. 또한 임차인이 가입하는 전세보증과 달리 등록임대사업자가 가입하는 임대보증은 종전 기준인 전세가율 100%가 적용되는데요.

국토교통부는 7월 중으로 임대보증의 가입 요건도 전세가율 90%로 강화할 계획입니다.

이는 국토부가 지난 2월 발표한 '전세사기 대책'의 일환인데요. 전세가율이 집값의 100%에 육박하는 '깡통전세'도 보증보험에 가입이 가능한 점을 악용해서 다수의 전세사기사건이 발생했던 일을 방지하기 위해서입니다.

실제로 수도권을 중심으로 1000채가 넘는 주택을 보유한 채 사망해서 수많은 피해자를 양산했던 '빌라왕' A씨의 평균 전세가율은 98%에 달했지만 보증보험 가입률은 50%가 넘었습니다.
정부는 보증보험의 문턱을 높임으로써 전세가율이 90%가 넘는 '깡통전세'를 시장에서 퇴출하는 효과가 있을 것으로 기대하고 있습니다.

전세가율이 90%를 초과하는 주택은 보증보험에 가입하지 못해 보증금을 회수하지 못할 위험이 커지기 때문에 세입자의 수요가 줄어든다는 것인데요. 이에 집주인이 보증금을 아예 낮추거나 보증금 일부를 월세로 전환하는 방식으로 전세가율을 줄이게 되어서 '깡통전세'가 시장에서 자연스레 퇴출된다는 구상입니다.

그러나 시장의 반응은 사뭇 달랐는데요. 부산 수영구의 한 공인중개업소 관계자는 보증보험 가입 요건에 맞게 전세금을 낮추는 집주인이 소수 있는 것은 사실이라면서도 역전세가 심한 데다 최근 공시가격이 급격하게 낮아지면서 이에 맞춰 전세가를 조정하기란 쉽지 않다라고 말했습니다. 이상 노원장이었습니다. 감사합니다.