<앵커>
전세 계약 기간이 만료되는 시점에 선택할 수 있는 재계약과 자동 연장.

임대인과 임차인에 따라 장단점이 있지만 그 차이점은 중도해지권에 있다고 합니다.

자세한 내용 부동산 경제에서 알아봅니다.

<리포트>
전세계약이 끝나도록 집주인이나 세입자가 아무런 얘기 없이 지나가면 기존 계약은 자동 연장이 됩니다. 이를 묵시적갱신이라고 하는데요.

묵시적 갱신이 되면 주택은 2년, 상가는 1년의 기간이 연장된 것으로 봅니다.
이와 달리 계약기간이 끝난 뒤 계약서를 다시 작성하는 것을 재계약이라고 하는데요.
그렇다면 계약기간이 끝나고 자동연장이 되는 것이 좋을까요? 아니면 재계약을 하는 것이 좋을까요?

자동연장과 재계약의 차이점은 중도 해지권에 있습니다. 자동 연장이 되면 임차인은 언제라도 계약 해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 계약을 해지하고 나갈 수 있습니다.

그러나 임대인은 자동연장된 계약기간 중에 계약을 해지할 권리가 없습니다. 그래서 어쩔 수 없이 연장된 2년의 계약기간이 끝나길 기다려야 되는데요.
만약 재계약이 되면, 임차인은 계약기간이 끝나기 전에는 임대인의 동의없이 나갈 수 없습니다.

{수퍼:임차인 - 자동연장 유리
임대인 - 재계약 유리}
따라서 임차인으로서는 자동연장이 재계약보단 유리합니다.
반대로 임대인으로서는 재계약을 해야 임차인의 일방적인 중도 해지권을 막을 수 있습니다. 재계약을 할 때에는 공인중개사사무소에 가서 계약서를 작성해도 되지만 기존의 계약서 여백에 계약기간을 몇 년 몇월 몇일까지 연장하기로 한다고 한줄만 쓰고, 그옆에 날짜와 도장만 찍으시면 됩니다.

{수퍼:계약종료 6개월 에서 2개월 전까지 재계약 여부 통지}
임대인은 계약이 끝나기 6개월에서 2개월 전까지, 임차인은 2개월전까지 재계약 여부에 대한 통지를 해야 하며, 이때는 통지를 했다는 증거를 내용증명이나 핸드폰 문자 등으로 남겨 두는 것이 좋습니다.

참고로 임대차 3법 중 하나인 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 때는 반드시 계약갱신을 명시적으로 요구해야 하며, 단 1회만 이 권리를 행사할 수 있습니다.

정리하면, 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인으로부터 아무런 연락이 없다면 계약은 자동연장이 되면서 2년이 추가됩니다. 만약 이 기간 내에 임차인이 계약갱신을 요구했다면 이에 대해 임대인이 아무런 답변을 하지 않아도 자동 연장이 아닌 재계약이 된 것으로 봐야합니다.

그리고 자동연장이 된 뒤에 기간이 만료되었다면 임차인은 또다시 계약갱신요구권을 행사할 수 있는데요. 이렇게 되면 계약기간은 총 6년이 됩니다.

따라서 임대인으로서는 자동연장이 되지 않도록 조심할 필요가 있는데요. 4년으로 임대차계약을 마무리하고 싶은 임대인으로서는 묵시적 갱신이 되지 않도록 최초 2년 계약 만기 무렵에 임차인에게 적극적으로 계약종료나 계약조건변경 통지를 할 필요가 있습니다.

반대로 최초 2년 계약의 만기를 앞둔 임차인 입장에서는 심각하게 고민할 가능성이 큰데요.

최대한 오랫동안 거주하고 싶은 임차인 입장에서는 묵시적 갱신을 통해 2년을 연장한 다음, 4년 만기 무렵 추가로 계약갱신요구권을 행사하는 것이 좋겠으나 계약 만기 2개월까지로 제한되어있는 갱신요구권 행사시기 때문에, 이 시점을 앞두고 직전까지 임대인의 태도를 지켜보면서 한번뿐인 갱신요구권행사시기를 마지막까지 저울질할 가능성이 큽니다.

이 때문에 2개월 무렵 임대인과 임차인 간 치열한 눈치싸움과 연락회피 등 여러 가지 웃지못할 해프닝이 발생할 가능성도 어렵지 않게 예상이 됩니다. 이상 노원장이었습니다. 감사합니다.