<앵커>
임대차 계약 만료 시 반드시 확인해야 할 부분으로 '원상회복'이 있습니다.

계약 시 특약사항이 없다면 임차인과 임대인의 분쟁으로 이어지는데요,
원상회복 의무는 어디까지인지 부동산 경제에서 알아봅니다.

<리포트>
안녕하십니까 노원장입니다. 건물 주인이 아닌 이상 월세나 전세 형태로 세입자는 집주인으로부터 부동산을 빌려서 사용하게 될텐데요.

임차인에게는 임대차계약이 끝나면 사용하던 부동산을 원상복구해야 할 의무가 있습니다.

이것을 원상회복의무라고 하는데요. 오늘은 이러한 원상회복 기준에 대해 노원장이 알려드리도록 하겠습니다.
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임대차계약서에는 “임대차목적물을 원상으로 회복해서 반환한다”라거나 “원래 상태 그대로 반환한다”라는 원상회복의무조항을 기본적으로 기재하게 됩니다.
그러나 계약이 끝나면 건물의 원상복구와 관련해 분쟁이 끊임없이 발생하고 있는데요.

그 이유는, 막연히 “원상복구한다”라고만 계약할 뿐 어느 부분을 어떻게 원상회복할지 그 구체적인 내용을 약정하거나, 관련된 도면이나 사진 등을 첨부해 놓는 등 증거를 마련해 놓지 않기 때문입니다.
계약내용 자체가 불분명한데다 명확한 증거까지 없으니 부동산을 원상으로 회복하는 방법과 그에 필요한 금액을 두고 집주인과 세입자 간에 시각차가 클 수 밖에 없는데요.

보통은 계약이 끝나 이사가는 날 집주인이 원상회복비용으로 일정 금액을 보증금에서 공제하겠다라고 주장하고, 세입자가 그 요구를 수용할지 여부를 두고 다투게 되는데요.
세입자 입장에서는 보증금을 받아 새로 이사가는 집주인에게 돈을 줘야하기 때문에 금액이 크지 않다면 그냥 인정하는 경우가 많이 있습니다.

하지만 공제금액이 크거나 감정이 상해 집주인의 요구를 들어주지 않으면 결국 소송으로 다투게 될 수 밖에 없는데요.
협의과정에서는 보증금을 가지고 있는 집주인이 유리할 수 있지만 실제로 소송에 들어가면 반대로 집주인이 불리한 처지가 될 수 밖에 없습니다.

원상회복에 대해 계약서에 자세히 기재되어 있고, 증거가 충분하면 상관없겠지만 그렇지 않다면 원상회복의 책임과 액수 등에 대한 입증책임이 모두 임대인에게 있기 때문입니다.

원상회복과 관련된 쟁점들을 몇가지 살펴보도록 하겠습니다.

세입자가 거주하면서 자연적으로 생긴 손상이나 마모 등은 복구 범위에 해당되지 않기 때문에, 바닥에 생긴 스크래치나 색이 변질된 벽지 등은 수리하지 않아도 됩니다.

또한 임차인이 벽에 못을 박았다고 하여도 생활을 함에 있어서 필요한 통상적인 수의 못이나 구멍크기 등에 대해서는 그 수리비용이 이미 월세에 포함되어 있다고 볼 수 있어서 원상복구의무가 없습니다.

따라서 원상복구 의무는 임차인이 고의로 혹은 부주의하게 사용하여 기물이 파손되었을 때 발생하는데요.
반려동물의 배설물이나 아이들의 낙서 등으로 인한 하자 또는 집주인의 동의 없이 페인트를 칠했거나 인테리어를 해서 입주당시와 집 상태가 달라졌다면 임차인에게 원상복구의무가 있을 수 있습니다.
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결국 불필요한 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 임대차계약서에 원상회복문제를 충분히 합의하고 임대차를 시작하는 시점에 부동산 상태 등에 관한 사진이나 영상 등 자세한 자료를 준비해 놓을 필요가 있겠습니다.

예를 들어, 소유자의 서면 동의 없이는 페인트, 도배, 잠금장치 변경, 대못 설치 등을 할 수 없고, 천장에 거는 설치물은 허락되지 않으며, 못의 수는 최대 3개까지만 허락되고, 모든 구멍은 메우고 덧댈 책임이 있다는 등 최대한 구체적이고 자세하게 기재해 놓는 것이 정신건강에 좋다는 점, 반드시 기억하시길 바랍니다.

이상 노원장이었습니다. 감사합니다.