-안녕하세요? 3층 헬스장 개업 떡입니다.
-축하합니다. 어머 세상에. 헬스장이면 개업할 때 돈 많이 들었겠어요.
-시설 투자비가 아무래도 좀.
-세상에. 어머. 개업 떡도 맛있네. 우리 앞으로 친하게 지내요.
-감사합니다. 저도 상가 쪽은 처음이라서 앞으로 잘 부탁드리겠습니다.
-그래요. 너무 맛있다.
-아침에 주문한 거라서 진짜 맛있습니다.
-요즘 헬스장 운영은 어때요?
-그냥 현상 유지만 하고 있습니다. 그런데 여기 상가 관리는 어떻게 됩니까?
-급한 일 있으면 관리소장님한테 이야기하고 상가 대표자는 여기 상가 2층에 오한진 씨라고 그분이 모든 걸 다 결정하고 있어요.
-관리소장님하고 오 대표님.
-그런데 요즘 관리비가 많이 나오는 것 같아서.
-관리비가요? 원래는 얼마나 나왔는데요?
-예전보다 한 1.5배는 더 나오는 것 같은데.
-이유가 있습니까?
-뭐 있겠죠. 저는 잘 모르지만. 커피 더 줄까요?
-네, 감사합니다.
-3층 헬스장이 새로 왔으니까 입주자 단톡방에 초대를 하고.
여기서 상가 구분 소유자분들에게 공지 사항을 전달합니다.
잘 챙겨봐 주세요. 오케이.
-안녕하세요? 3층에서 헬스장을 시작한 김기식입니다. 공지문 올라왔네, 어디 보자.
-지하 주차장 시설 설비 공사를 하기로 했습니다. 노후화된 시설을 개선하는 데 3억 원이 든다고 합니다.
원래는 5억 원이 드는 공사인데 제가 아는 업체를 통해서 싸게 공사를 맡기게 되었습니다.
공용 부분 관리비는 각 면적 비율대로 분배해서 부과하겠습니다.
이달 15일에 모여서 회의를 진행하겠습니다.
-안녕하세요?
-안녕하세요, 4층 원장님. 오셨네요. 혹시 공지문 보셨어요?
-봤어요.
-공사가 한두 푼 드는 것도 아닌데 이렇게 아는 업체 통해서 결정해도 될까요? 서로 짬짬이 있는지도 모르는데.
-그러게요.
-이러면 저희 관리비 부담만 더 커지는 거 아닐까요? 그렇죠?
-그런데 뭐 원래 이런 건 입주자 대표가 다 결정하는 거고 공지까지 띄운 거 보면 이미 다 결정한 것 같은데. 저희가 뭐 어쩌겠어요.
저는 그러면 운동 좀 하고 갈게요.
-관리소장님 지하 주차장 공사 어떻게 결정됐습니까? 계약서 내용 좀 보고 싶은데요.
-계약서요? 참. 잠깐 기다려보세요. 대표님, 3층 헬스클럽 사장이 계약서를 좀 보여달라고 하는데요. 알겠습니다.
오 대표가 계약서는 못 보여준다고 합니다.
-못 보여준다고요?
-왜 못 보여주죠?
-아니, 왜요?
-15일 날 회의 때 오면 다 설명하겠다고 하네요. 저는 좀 그러면 바빠서.
-얼추 다 모이신 것 같으니까 시작하도록 하겠습니다. 앞서 공지해 드린 대로 지하 주차장 공사를 하기로 결정했습니다.
앞으로 1년 동안 공사를 하면서 드는 비용이 3억 원이니까 각 상가별로 면적 비율에 따라 관리비를 인상하도록 하겠습니다.
-회장님, 이런 거 다 같이 모여서 회의를 하고 투표로 해서 결정해야 하는 거 아닙니까?
-새로 오셔서 잘 모르시는 모양인데 이런 사항은 회장이 신속하게 처리를 하는 겁니다.
-뭐라고요? 아니, 이거 너무 일방적으로 하시는 거 아닙니까?
-우리 상가에서는 원래 이렇게 해 왔습니다. 처음 왔으면 여기 방식을 따르세요.
-원래 그런 것도 좀 이상한데요.
-관리비가 대체 얼마나 오른 거야. 관리소장님, 이번 달 관리비 너무 오른 거 아닙니까?
-지하 주차장 보수 공사비를 면적 비율에 맞춰서 이달부터 부과를 했습니다. 헬스장은 면적이 넓어서 관리비가 조금 더 많이 오른 거고요.
-이게 다 회장이 자기 멋대로 정해서 이런 거지?
-아니, 회장은, 회장은 도대체 어떻게 된 겁니까? 정식 절차 거친 거 맞습니까?
-저도 5년 전에 여기 왔는데 그전부터 회장이었다고 하더라고요. 뭐 절차까지는 잘 모르겠습니다.
-그래요? 아니 회장님 일 처리도 다 주먹구구식이고 자기 아는 사람들 싹 다 끌어다 쓰시고 대체 회장 어떻게 되신 겁니까?
-10년 전에 상가 입주하면서 선출돼서 지금까지 쭉 해 오고 있습니다.
그리고 저 양심에 거리낄 만한 행동 한 적 없습니다. 사람을 뭐로 보고 말이야.
-아니 회장님이 일방적으로 정한 지하 주차장 공사 때문에 지금 관리비가 너무 많이 올랐다고요. 저는 이거 인정 못 합니다.
입주자 교류도 없이 공사 진행하는 게 이게 말이 됩니까?
-지하 주차장 공사는 우리 상가 전체를 위하는 일인데 그거를 왜 반대를 합니까? 나 참 이해할 수가 없네.
혹시 3층 헬스장이 다른 꿍꿍이가 있는 거 아닙니까?
-뭐라고요?
-그 어디보다 투명하게 운영이 되어야 할 입주자대표회의인데.
-그렇죠.
-지금 동의도 없이 독단적으로 공사를 진행하고 계약서도 보여주지 않는 그런 상황입니다.
저희가 보기에도 조금 석연치 않아 보이는데요. 김경덕 변호사님.
-제가 봐도 조금 석연치 않아 보이네요. 드라마에 나온 이 로이어상가는 법률상 집합건물에 해당하는데요.
집합건물에는 관리단이라는 단체가 존재합니다. 보통 관리단의 명칭은 드라마 사례처럼 입주자대표회의라고도 하고
운영위원회나 상가번영회 등 다양한 이름을 쓰고 있거든요.
이름은 이처럼 다양해도 법률상으로는 관리단이라는 것이 정확한 용어입니다.
그리고 이 관리단의 대표, 그러니까 집합건물의 대표자를 관리인이라고 하는데 입주자 대표의 회장
오한진 씨는 집합건물의 관리인으로서의 권리를 행사하고 있는 것으로 보입니다.
-그러면 일단 이 관리인은 보통 어떻게 선임을 합니까? 투표 같은 걸 진행하나요?
-집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 줄여서 집합건물법이라고 하는데 집합건물법에 따르면
관리인은 구분소유자의 결의 또는 관리 규약에 따라서 관리위원회의 결의로 선출하게 되어 있습니다.
제가 이 드라마 사례에 대해서 조금 더 알아보니까 로이어상가 대표자라고 하는 오한진 씨는 상가가 처음,
한 10년 전쯤부터 입주를 할 때 입주자들이 선출해서 회장이 됐었고 지금까지 쭉 회장으로 있었다고 합니다.
-그러면 회장을 한 기간이 약 10년 동안 해오고 있다, 이렇게 봐야 하네요?
-맞습니다. 이 오한진 씨 이야기로는 당시에 투표했었다고 하지만 그 어떤 자료에도
오한진 씨가 투표로 선출되었다는 회의록이나 기록 이런 거 남아있지 않았거든요.
-그렇습니까?
-그러니까 이것만으로 과연 유효한 결의가 있었다고 볼 수는 없는 것이죠.
그리고 로이어상가 관리 규약에는 관리위원회의 결의로 관리인을 선출한다 그런 내용도 없었습니다.
-관리위원회 결의가 지금 없다면 어떻게 관리인을 선출합니까? 이게 내가 맡겠습니다 이렇게 하면 되는 건가요?
-반장 선거도 아니고 손 들어서 정하고 그럴 수는 없겠죠.
로이어상가의 관리인은 구분소유자들의 결의로 선출할 수밖에 없는데요.
법원은 이런 관리단 집회의 결의 절차를 거치지 않고 또 호선한다든지 추대로 이렇게 관리인 선출한 것은 전혀 인정하고 있지 않습니다.
-말씀하신 것처럼 로이어상가가 지어진 지는 10년이 지났고요. 오래전에 관리단 집회를 거쳤지만
어쨌거나 지금은 시간이 너무 지나서 자료도 찾아볼 수가 없지 않습니까?
-물론 그럴 가능성도 있겠죠. 그런데 하지만 지금으로서는 오한진 씨가 관리인으로 적법하게 취임했었는지를
명확하게 파악하기는 어려운 상황으로 보입니다.
-그러면 이 오한진 씨가 대표자, 그러니까 관리인으로서 적법한지 또는 적법하지 않은지 이것을 지금 어떻게 판단해야 하죠? 이게 뭐가 맞습니까?
-결론부터 말씀드리자면 현 상황에서 볼 때는 오한진 씨를 적법한 관리인이라고 볼 수 없을 것 같습니다.
집합건물법에서 관리인의 임기는 2년으로 정하고 있고 규약으로는 단축은 시킬 수 있는데 연장할 수는 없거든요.
그렇다면 최근 2년 전까지는 오한진 씨를 관리인으로 선임, 즉 연임하는 그런 내용의 결의가 필요하겠죠.
-그렇죠.
-그럼 그런 부분은 관리소장인 이성우 씨가 자료를 갖고 있지 않을까요?
-드라마에서도 나왔지만 이 관리소장 이성우 씨는 약 5년 전부터 관리소장으로 부임했다고 합니다.
그런데 그사이에 오한진 씨를 관리인으로 선임했다 또 연임했다 그런 결의에 관한 자료는 전혀 없다고 하거든요.
그렇다면 설명 오한진 씨가 최초에 적법한 관리인이었다고 했다고 하더라도
이미 임기가 만료된 상황이 되니까 새로운 관리인을 원래는 뽑아야 하는 상황인 거죠.
-그럼 지금 문제가 현재 적법한 관리인이 아니라고 보이는 이 오한진 씨가 추진한 주차장 보수 공사, 이것도 그러면 무효가 되는 건가요?
-주차장 보수 공사 지금 가장 쟁점이죠.
-그렇죠.
-주차장은 집합 건물의 공용 부분에 해당하거든요.
보수 공사는 공용 부분의 형상 자체를 변경하는 행위니까 집합건물법상 공용 부분의 변경 행위는
구분소유자 3분의 2 이상의 결의가 필요합니다.
그런데 지금 드라마를 보면 오한진 씨가 단체 메시지를 보내서 이렇게 일방적으로 공지하고
공사 업체나 과정도 자기가 다 모두 결정했거든요.
-그렇죠.
-이것은 위법한 행위라고 보겠죠.
-이게 지금 오한진 씨가 10년 이상 대표를 했다면 공용 부분의 변경에 관해서 3분의 2의 결의가 있어야 한다는 것을 몰랐을 리가 없거든요.
-그렇죠.
-도대체 오한진 씨가 왜 이렇게 강행하는 걸까요? 혹시 조사된 것 있습니까?
-이게 가장 문제가 되는 부분이겠죠. 관리단 운영이라는 게 사실은 이권과 결탁될 위험이 좀 큰 업무입니다.
관리단 대표가 친한 공사업자랑 짜고 예를 들어서 불필요한 공사를 한다든지 공사대금을 부풀려서 구분소유자들에게 분배를 하게 됩니다.
구분소유자들에게 피해를 줄 수 있잖아요.
-그렇죠.
-드라마 사례에서도 보면 5억 원짜리 공사인데 내가 아는 업체에 하니까.
-아는 업체.
-싸게 한 3억 원으로 정했다, 이런 사정에 비추어 보면 오한진 씨가 아마 공사 계약을 일종의 이권으로 보고 강력히 밀어붙이는 게 아닌가 그렇게 의심되는 상황이죠.
-저도 그 의심에 동참을 하고요. 거기에 저는 횡령, 배임, 뇌물까지 한번 추가해 봅니다.
-증거가 있는 겁니까?
-없습니다.
-어쨌거나 이 문제는 그러면 어떻게 해결을 해야 할까요?
지금 오한진 씨가 대표자로 있는 이상은 해결이 안 될 것 같은데 좋은 방법이 없겠습니까?
-사무장님 말씀하신 것처럼 형사적인 문제도 있지만 사실 증명하기가 쉽지 않거든요.
-그렇죠.
-다른 해법으로 좀 말씀을 드릴게요. 먼저 오한진 씨를 상대로 관리인 직무집행정지 가처분을 신청해야 합니다.
오한진 씨가 만약에 최초로 적법하게 선임되었다, 이런 자료가 확인도 안 되는데
설령 적법하게 선임됐다고 해도 나중에 2년의 임기마다 연임한 절차를 거쳐야 하는데.
-그렇죠.
-그러니까요.
-전혀 그렇지 않았으니까 오한진 씨는 적법한 관리인이 아니거든요.
그래서 서둘러 오한진 씨에게 직무집행을 정지하는 가처분을 받아야 할 것입니다.
-그러게요. 2년이라는 그 기간도 지키지 않고 10년이면 거의 장기 집권 아닙니까?
-그렇죠.
-오한진 씨의 직무집행 정지가 된다면 관리단은 어떻게 운영이 되는지도 궁금한데 이게 직무 대행자를 세워야 하는 건가요?
-좋은 말씀이신데 일단 법원이 직무 대행자의 선임을 구할 수가 있습니다.
이런 경우 법원에서는 보통 등록된 변호사를 직무 대행자로 선임해 주게 되는데 그 직무 대행자가
다시 관리단 집회를 적법하게 열어서 관리인 선임을 하도록 하면 이 부분 문제는 해결이 될 것 같습니다.
-그리고 저희가 지금 또 해결해야 할 문제가 김기식 씨에게 부과된 관리비인데요.
이것도 해결이 되어야 하지 않을까 싶은데 해결 방법이 없을까요?
-지금 주차장 공사 등으로 인해서 관리비가 인상이 됐고 또 김기식 씨는 면적이 넓어서 많이 인상됐거든요.
그런데 이 부분은 적법한 결의 없이 공용 부분의 변경 행위가 쭉 진행된 거잖아요.
그러니까 주차장 보수 공사 자체가 위법하거든요. 그래서 김기식 씨는 당장 관리비를 내지 않는 게 좋을 것 같습니다.
-이게 최종적으로 판단이 내려지기 전까지 위법한지 아닌지 모르는데 관리비를 안 냈다가
나중에 연체비, 연체료 내라 이렇게 되면 그거 변호사님 책임 져야 하겠죠?
-제가 책임지라고 말씀하시니까 제가 대신 지급해야 할 것 같이 그렇게 보이는데 물론
제가 대신 지급하겠다는 정도까지는 책임을 못 지겠지만 한 가지 말씀드릴 수 있는 것은
앞서 말씀드린 대로 이렇게 적법한 절차를 거쳐서 주차장 보수 공사를 진행한 것이 아니거든요.
그러니까 설령 관리비 청구, 이런 소송을 제기당하더라도 이를 잘 변론하면 인상된 관리 부분 책임은 충분히 면할 수 있을 것 같습니다.
-그리고 저는 또 걱정이 되는 게 지금 현재 대표자라고 오한진 씨가 주장하는데
관리단 이름으로 주차장 공사 대금을 미리 지급을 했다면 어떻게 되는 건가요?
-좋은 질문이신데요. 가장 걱정될 수 있는 부분이 있죠.
관리단 집회 결의가 원래 필요한 공용 부분의 변경에 관한 계약은 관리단 집행 결의 없이 체결했다면
원칙적으로는 그 관리단에게 효력이 없습니다.
-그렇죠.
-그러니까 만약에 공사 대금으로 돈을 주었다면 이를 부당 이득으로 반환받을 수 있는 구조이겠죠.
물론 이게 돈을 돌려받는 주체는 관리단이라는 단체가 되겠습니다.
예를 들어서 공사 계약을 하면서 오한진 씨가 관리단 이름으로 해서 5000만 원 정도 공사 대금 이미 줘버렸다.
그런데 이게 관리단 집회의 결의가 없이 부적법하다는 게 밝혀지면 관리단은
그 5000만 원을 업체로부터 부당 이득으로 돌려받아야 하는 그런 구조가 되는 것이죠.
-그러니까 이게 공사 업체에서도 집합 건물 공사를 할 때는 미리 이런 부분을 좀 알아봐야 하겠네요.
-그렇습니다. 그래서 공사 업체도 집합 건물 공사할 때 유효한 관리단 집회 결의가 있었는지,
최소한 관리 규약이 어떻게 되는지 이런 것 정도는 확인을 하셔야 합니다.
-그래야 하겠네요.
-이 사건 마지막으로 정리를 해보겠습니다. 사건의 종합적인 해결책 내려주시죠.
-먼저 오한진 씨의 횡포가 심각한데 이를 막기 위해서는 관리인 직무집행정지, 직무 대행자 선임을 위한 가처분을 신청하시기를 바라겠습니다.
그리고 드라마에서 나왔던 그 학원 운영자인 정보람 씨와 같은 다른 구분 소유자들의 참여도 필요해 보입니다.
그리고 관리비 부과 문제에 대해서는 관리비 청구 소송이 들어오게 된다면 적절히 잘 대응하시면 될 것 같습니다.
법원에서 오한진 씨 직무 집행을 정지하고 직무 대행자를 선임하면 직무 대행자를 통해서
새로운 관리인을 적법하게 뽑은 뒤에 주차장 보수 공사 계약에 대한 부분을 해결할 수 있을 것 같습니다.
-아버지, 약부터 좀 드세요.
-그래.
-여기 있어요. 자, 물.
-어르신. 영수 왔네.
-아주머니, 오셨어요? 뭘 이렇게 또 많이 장을 봐오셨어요?
-어르신 드실 게 없으실 것 같아서 냉장고만 좀 채워넣고 가려고.
-제가 챙겨야 하는데 늘 지방 출장 때문에. 죄송합니다. 아, 그리고 이거.
-안 줘도 된대도.
-아니, 치매 걸린 아버지 이렇게 챙겨 주시는데 제가 당연히 보답해야죠. 앞으로도 잘 부탁드립니다.
-그거는 걱정하지 말고.
-평면도. 옆집 아주머니네? 안녕하세요? 혹시 아버지한테 무슨 일이 생겼습니까?
-그게, 아버지가 어떤 사람한테 가게를 임대하셨다는데 보증금이랑 월세가 시세에 비해서 터무니없이 비싸서 말이지.
-가게를 임대하셨다고요? 그 임대인 연락처가 어떻게 됩니까?
-내가 해봤는데 연락이 안 돼. 그리고.
-그리고 또 뭐가 있습니까?
-아버지가 그 가게 인테리어 계약을 하셨다는데 그 사람도 잠적한 것 같아.
-뭐, 뭐라고요? 일단은 제가 지금 당장 올라가겠습니다.
-이거 큰일인데요?
-내가 가게만 시작하면 떼돈을 벌 수 있어.
-어르신, 나이가 칠십이 넘었는데 가게는 무슨 가게예요.
-아주머니.
-영수 왔나?
-아버지, 가게 임대하셨다는 게 진짜입니까?
-가게? 몰라. 그런데 너는 누구야?
-네?
-우리 아들이 국민학교 마치고 올 시간이 됐는데.
-어르신, 또 그러시네.
-아버지. 들어가서 좀 누우세요. 제가 모실게요. 가시죠.
-심각한 증상인 것 같은데요.
-어르신은 괜찮으시나?
-금방 잠드셨어요. 그런데 아까 전화로 말씀하신 거는.
-아무래도 어르신 정신이 온전치 못한 거를 알고 그 작자들이 어르신한테 사기를 친 것 같다. 이거를 어떻게 하냐.
-사기요? 그러면 임대차 계약서 있습니까?
-응. 이게 안방 문쪽에 있어서 챙겨놨다.
-보증금 1억에 월세가 5000만 원? 이것들이 아버지 등쳐먹으려는 셈이었네요. 인테리어 업자도 한 패죠?
-아무래도 그런 것 같아.
-안 되겠습니다. 내 이것들 고소해야겠습니다. 둘 다 고소해서 이 계약, 무효로 해야겠습니다.
-당연히 그래야지.
-저는 그렇게 아버지 이름으로 임대인 오영숙과 인테리어 업자 나장현을 형사 고소했습니다. 그런데.
-그 아들 놈이 우리를 고소를 했네?
-누님, 이거 어떻게 해요? 그 영감 치매라서 돈만 받고 튀면 된다면서요?
-잠깐만. 생각 좀 해 보고.
-나는 누님만 믿고 한 거니까 다 책임지세요.
-그러면 되겠다. 장현아, 너는 나만 따라와라.
-여기. 어르신, 좀 앉아계세요. 뭐 좀 가져올게요.
-어르신, 안녕하세요?
-누구야?
-저 가게 임대인이요.
-제가 가게 인테리어 해드린다고 했잖아요.
-나한테 사기를 치려고?
-사기라뇨? 아드님한테 뭔가 잘못 들으신 것 같은데 저는 정당하게 임대해 드렸어요.
그리고 거기 목도 좋고 손님도 많은데 저야 다른 사람한테 가게 내주면 돈 더 많이 벌어요.
그래도 제가 어르신 생각해서 권리금도 3000만 원이나 깎고 임대해 드렸잖아요.
-3000만 원을 깎아준 거라고?
-당연하죠, 어르신. 제가 인테리어를 하다 보니까 가게를 좀 볼 줄 알거든요.
그만한 위치에 그만한 구조의 가게가 잘 없습니다. 믿고 계약 진행하셔도 돼요.
-어르신, 일단 고소 먼저 취하해 주세요.
-그래야 저도 인테리어 들어가고 할 건데 어르신이 고소를 하셔서 저희가 손도 못 대고 있잖아요.
-고소만 취하하면 인테리어 바로 시작하는 거야?
-당연하죠.
-아, 그런데 두 사람은 누구야?
-저희는 어르신 도와주러 온 사람들이에요. 고소만 취하해 주시면 저희가 다 알아서 할게요.
-그래, 그래.
-정신이 온전치 못한 아버지는 그렇게 두 사람에게 속아 형사 고소를 모두 취하했습니다.
이대로라면 인테리어 비용도 날리고 임대차 계약서대로 보증금에 매달 터무니없는 월세까지 내야 할 상황인데
저희는 대체 어떻게 해야 할까요?
-지금 아버지가 치매를 앓고 있는 상황에서 임대인과 그리고 인테리어 업자와 계약을 체결했습니다.
김규범 변호사님, 궁금한 게 지금 치매 환자가 임대차 계약을 했다면 이 계약서가 과연 유효한 것인지 궁금합니다.
-우선 치매 환자라고 해서 치매 환자와 체결된 계약이 무조건 무효가 되는 것은 아닙니다.
치매 환자의 경우에도 중증의 치매 환자와 경증의 치매 환자의 경우 그 병환의 발현이 완전히 같을 수가 없으니
무조건적으로 치매 환자와 체결한 계약은 유효하지 않다고 볼 수는 없습니다.
다만 치매 환자가 사리 분별이 불가능할 정도의 중증의 치매를 앓고 있다면
그러한 치매 환자와 체결한 계약은 당연히 무효가 될 수 있고 또한 언제든지 취소할 수 있습니다.
-중증이냐, 경증이냐 그것이 문제인데 지금 천성진 씨 같은 경우에는 어떻습니까?
-이 사례의 경우 천성진 씨는 가끔씩 자신의 자녀인 천영수 씨도 알아보지 못할 정도로 매우 중증의 상태로 보이고.
본인과 계약을 체결했던 오영숙, 나장현 씨 또한 알아보지 못하는 것으로 볼 때 치매 정도가 매우 중한 중증의 치매 환자라고 볼 수 있습니다.
결국 천성진 씨가 체결한 임대차 계약 그리고 인테리어 계약은 무효를 주장할 수 있고 또한 취소를 할 수 있는 계약으로 보입니다.
-일단 무효나 취소를 다툴 수 있다는 것만 해도 다행이긴 한데 그런데 제가 볼 때 인테리어 업자랑 임대업자 같은 경우에는
둘이서 천성진 씨의 치매를 알고 짜고서 이렇게 접근을 한 게 아닌가, 속일 의도를 가지고.
그렇다면 이게 사기죄로 고소가 가능하지 않을까요?
-사실 이 사례를 보면 임대인 오영숙 씨와 인테리어 업자 나장현 씨는 누가 보더라도 천성진 씨가
치매 환자인 것을 이용해서 너무나도 불합리한 계약을 체결함으로써 자신들은 큰 금전적인 이득을 보고 있는 것으로 보입니다.
이러한 사람들은 당연히 형사 처벌을 해야 할 것으로 보입니다. 다만 우리가 흔히 알고 있는 사기죄로는 처벌이 어려울 수도 있어 보입니다.
-지금 뭐 속일 의도로 작정을 하고 접근한 게 명백하지 않습니까?
-그렇죠.
-사기죄가 적용될 것 같은데 왜 어려운가요?
-말씀하신 대로 형법 제347조에 의하면 사람을 기망하여 재물의 교부를 받은 자를 사기죄로
처벌하고 있고 사기죄로 처벌하기 위한 핵심적인 요소가 바로 기망 행위라는 것입니다.
즉 거짓말을 해야 한다는 것이죠.
그러나 이 사례만 놓고 보면 오영숙 씨는 천성진 씨에게 거짓말을 한 것으로 보이지 않을 수도 있는데요.
오영숙 씨는 천성진 씨에게 보증금 1억 원이고 월세는 5000만 원이라고 계약 당시부터 말했던 것으로 보입니다.
천성진 씨 역시 오영숙 씨의 이러한 말을 듣고 그대로 계약을 체결한 것입니다.
인테리어 업자 나장현 씨 역시 천성진 씨에게 고액의 인테리어를 해주겠다고 말하면서
고액의 인테리어 비용을 요구하고 있는 것이고 이를 천성진 씨가 동의하여서 인테리어 계약을
체결하였다면 당장 오영숙 씨, 나장현 씨가 천성진 씨에게 거짓말을 한 것으로 보이지 않습니다.
-그러네요.
-그렇기에 이들을 사기죄로 처벌하는 것은 쉽지 않을 수도 있어 보입니다.
다만 우리가 흔히 알고 있는 사기죄가 아니더라도 이들은 준사기죄로 처벌은 가능할 것으로 보입니다.
-준사기죄 이거는 사기죄에 준한다는 말인가요? 어떻게 다릅니까?
-형법 제347조의 사기죄를 보면 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이득을 취득한 자는
10년 이하의 징역 또는 2000만 원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있고 형법 제348조에서는 준사기죄를 규정하고 있는데요.
준사기죄란 미성년자의 사리분별력 부족 또는 사람의 심신 장애를 이용하여서 재물을 교부받거나
재산상 이득을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2000만 원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다.
이 두 죄는 법정형은 10년 이하의 징역 또는 2000만 원 이하의 벌금으로 동일하지만 구성 요건에 있어서는 그 차이가 있습니다.
사기죄의 경우 앞서 이야기했듯이 거짓말을 했냐 안 했냐가 가장 중요한 요소이고
준사기죄는 사람의 심신 장애를 이용했냐 안 했냐가 중요한 요소입니다.
비슷하다고 보이지만 구성 요건의 내용에서는 분명한 차이가 있습니다.
-그러니까 상대의 능력이 부족한 것을 이용했다. 그러니까 심신 장애를 이용했다고 해서 거짓말을 입증할 필요는 없다.
입증의 책임을 조금 낮추는 그런 부분이 있기는 있겠네요.
그렇다면 이 드라마 사례를 보면 당연히 아버지의 심신 장애를 이용한 거니까 그냥 준사기죄가 성립되겠네요.
-이 사례의 경우에는 당연히 준사기죄가 성립한 것으로 보입니다.
일부 일반적인 사기죄가 되냐 안 되냐는 사실 논란의 소지가 있을 수 있습니다.
그런데 이 사례의 경우에는 천성진 씨는 누가 보더라도 중증의 치매 환자로서 사리분별이 불가능한 사람으로 보이죠.
오영숙, 나장현 씨 역시 천성진 씨의 치매 증상을 이용하여서 너무나 부당한 계약을 체결하였고
또한 부당하게 고액의 이득을 취득한 것으로 볼 수밖에 없는 바 준사기죄의 성립은 충분히 가능하다고 보입니다.
-그런데 지금 치매 환자인 천성진 씨가 두 사람을 상대로 형사 고소를 했다가 취하했는데요.
치매 환자가 고소를 한다? 이게 실제로도 가능한 일인가요?
-사실 천성진 씨가 자신의 이름으로 고소를 하는 것 역시 천성진 씨가 자기가 뭐를 하고 있는지조차 모르고 고소를 한 것으로 보일 수 있습니다.
-그렇죠.
-치매 환자인 천성진 씨가 형사 고소를 하는 것은 민사적으로 계약을 체결하는 것과는 조금 다르게 보아야 하는데요.
형사 고소 절차에서는 과연 천성진 씨에게 고소권을 행사할 수 있는지 여부를 판단해 봐야 합니다.
형사소송법에 의하면 형사 고소는 피해자 본인 또는 법정 대리인이 할 수 있다고 규정되어 있는 바
단순히 형사소송법만을 보게 되면 천성진 씨는 고소를 할 수 있는 것으로 보일 수는 있습니다.
-그렇죠.
-문제는 과연 천성진 씨가 자신이 제출한 고소장이 무엇을 의미하고 어떤 의미를 결정하는 것인지에 대해서
전혀 알 수 없을 정도로 의사결정 능력이 없는 상태라고 한다면 이러한 천성진 씨의 고소 자체가 무효라고도 볼 수 있고
대신 법정대리인 예를 들어 성년후견인 등이 천성진 씨를 대신하여 고소를 해야 하는 상황입니다.
-성년후견인 제도를 이용해야 한다. 그런데 제가 알기로는 후견인 제도가 여러 종류가 있다고 알고 있는데 어떤가요?
-후견인의 종류로는 최근 민법이 개정되면서 크게 네 가지의 종류로 구분할 수 있습니다.
성년후견인 제도, 한정후견인 제도, 특정후견인 제도, 임의후견인 제도가 있습니다.
네 가지 제도를 간단하게만 설명드리자면 성년후견인 제도는 이 사건의 천성진 씨와 같이
의사결정 능력이 없는 성년의 사람을 대신하여서 포괄적으로 대부분의 법률 행위를 대신할 수 있는 제도라고 보시면 됩니다.
한정후견인 제도 그리고 특정후견인 제도는 법원으로부터 특정한 법인을 정하여서 대리권의 범위를 정하여
그 범위 안에서만 대리를 할 수 있는 제도라고 보시면 되고요.
임의후견인 제도는 말 그대로 임의로 대리권의 범위를 서로 계약을 통하여서 정하는 제도라고 보시면 될 듯합니다.
사실 실제 실무상으로는 이 사례의 천성진 씨와 같이 성년후견인 지정과 관련한 사안은 매우 자주 발생하고 있습니다.
-지금 그러면 천성진 씨 같은 경우에는 범위를 정하는 대리인 한정이나 특정도 안 될 것 같고 그러면 성년후견인 제도? 뭐를 이용하는 게 좋죠?
-현재 천성진 씨의 치매 정도가 매우 중증의 치매로 보이는 바 성년후견인 제도를 활용해야 할 것으로 보입니다.
그리고 천성진 씨의 성년후견인으로는 천성진 씨의 자녀인 천영수 씨가 가장 좋아 보입니다.
-그런데 두 사람이 또 가만히 있지 않습니다.
-그렇죠.
-오영숙, 나장현 씨가 지금 천성진 씨를 감언이설로 꼬득여서 형사 고소를 취하하게 했는데 이게 합의가 된 게 아니라는 말이죠.
어떻게 보면 협박을 했다, 이렇게도 볼 수 있을 것 같은데 지금 고소를 취하하게 만든 행위 이것도 처벌을 받아야 하지 않을까요?
-그렇죠.
앞서 언급하였듯이 천성진 씨가 제출한 고소장이 유효한지 무효인지 이 문제와는 다르게 오영숙, 나장현 씨는
천성진 씨를 또다시 속여서 천성진 씨가 제출한 고소장을 취하하게 하였다면 이러한 행위 역시 형사처벌 해야 하지 않겠습니까?
-그렇죠.
-우선 제가 보았을 때 이들의 행위는 형법상의 강요죄로 처벌이 될 수도 있어 보입니다.
오영숙, 나장현 씨가 천성진 씨로 하여금 고소 취소를 하게 하는 과정에서 감언이설을 많이 했는데
그러한 감언이설의 말들이 다른 한편으로는 협박으로 인정될 수만 있다면 이들은 천성진 씨를 협박하여서
천성진 씨가 굳이 하지 않아도 되는 고소 취소라는 행위를 하게 하였으니까 강요죄가 성립할 수도 있다고 보입니다.
-이 사건 정리해 보겠습니다. 치매를 앓고 계신 아버지가 또 이런 일을 겪게 되어서 아들 천영수 씨 마음이 얼마나 또 무겁고 화가 나겠습니까?
천영수 씨에게 마지막으로 한마디 더해주시죠.
-요즘 우리 사회가 고령화 사회로 접어들고 있다는 기사는 다들 한 번씩은 접해보셨을 겁니다.
고령화 시대에 맞춰 그에 맞는 여러 정책이 추진되고 있고 이를 대비하기 위한 여러 사회적 노력이 필요한 시대에 살고 있습니다.
그러나 고령화 시대가 다가오면서 그에 따라 이 사례와 같이 너무나도 가슴 아픈 일들이 발생하는 일이 어렵지 않게 나오고 있습니다.
치매라는 병은 절대로 잘못이 아닙니다. 다만 치매라는 병을 앓고 있는 가족이 있음에도 불구하고
아무런 대책을 세우지 않는 것은 잘못으로 보입니다.
천영수 씨는 지금이라도 아버지의 성년후견인으로 조속히 선정되어서 앞으로 발생할 수 있는 문제점을
미연에 방지하는 대비를 세워두시기를 부탁드립니다.
마지막으로 치매라는 병은 남아 있는 가족들에게는 굉장히 큰 고통을 안겨주지만
치매를 앓고 있는 본인이 겪는 고통보다는 더하지 못할 것입니다.
치매라는 병을 앓고 있는 가족을 부양하고 있는 모든 사람들에게 힘내라는 위로의 말씀을 전하고 싶습니다.
-여보, 내가 잘못했다. 우리 애들을 봐서라도 한 번만 용서해 줘.
-뭐, 애들을 봐서라도? 엄마란 사람이 바람을 피워? 어떻게 나한테 이럴 수 있는데.
-여보, 제발. 여보.
-나는 너랑 애들 생각하면서 이때까지... 이때까지 집, 회사만 왔다 갔다 하면서 뼈 빠지게 일만 했다.
그런데 너는 동호회랍시고 나다니면서 바람을 피워? 그놈 연락처 갖고 와봐.
-여보, 내가 그 사람 정리할게. 제발.
-정리? 갖고 와.
-여보.
-메시지 주고받은 거 보니까 아주 가관이네.
-여보 제발. 그 사람이랑 정리할게요. 내가 진짜 미쳤었나 보다, 여보.
-왜? 내가 그놈한테 연락할까 봐 겁나? 너 지금 그놈 편 드는 거야?
-제발, 여보. 내가 잘못했다, 여보.
-가정 파탄내놓고 용서해달라고? 아니, 그렇게는 안 되지. 내가 쉽게 이혼해 줄 것 같아? 너랑 딱 그놈 두고봐라.
-여보세요. 석진 씨, 큰일 났다. 남편이 우리 사이 알아버렸다.
-화가 나죠, 그럼요.
-잘못했다면 다야? 어떻게, 어떻게 나한테 이럴 수가 있어. 나 진짜 가만 두나 봐라. 이 나쁜 자식.
-분이 안 풀리시는 것 같아요.
-여기가 그놈이 하는 가게란 말이지? 맛집이라 소문이 자자하더니 손님이 바글바글하네. 어디 망신 한번 당해봐라.
-어서 오세요, 몇 분이세요?
-나 홍 사장 친구인데 잠깐 만나러 왔습니다.
-사장님.
-야, 홍석진, 바람둥이, 야! 뻔뻔하게 여기서 장사를 다 하고 있네. 홍석진 바람둥이 어디 있어?
-여기는 영업 장소니까 나가서 얘기하시죠.
-왜, 여기서 얘기합시다. 남의 가정 파턴내놓고 부끄러운 건 아나 보네. 여기 맛집으로 유명하던데.
-나가서 얘기하시자니까요.
-놔라, 여기서 얘기하자니까. 돈으로 우리 마누라 꼬셨나 보네.
-왜 이러십니까? 나가서 얘기하시면 되는데 왜.
-네가 우리 마누라 꼬셔서 나는 아무것도 못 해. 남의 가정 파탄내놓고 장사 잘돼서 좋겠다.
-죄송합니다, 죄송합니다. 진짜.
-여기가 그놈 집이라고?
-집까지 찾아가셨네요.
-홍석진, 남의 마누라랑 바람 핀 놈아, 안에 있어? 내가 홍석진 네놈 좀 만나러 왔다.
홍석진, 남의 가정 파탄시킨 이 상간자 놈아, 집에 있으면 나오라고 얘기 좀 하게.
-아무리 내가 잘못했다지만 이거는 너무한 거 아니야? 소문나서 가게 손님도 다 떨어지고 이제는 집까지 찾아와서.
경찰에 신고해야겠다. 저희 집 앞에서 이상한 남자가 소리 지르고 행패 부려서요. 빨리 좀 와주세요.
-배신감이 커도 너무 컸습니다. 지금 아내의 외도에 그 분을 이기지 못하고 상간남에게
분노를 그야말로 터트리고 있는데 정윤창 변호사님, 남편 정남 씨의 행동이 문제는 되지 않을까요?
-문제가 심각합니다.
믿었던 아내가 외도한 사실을 알고 많이 화가 났을 박정남 씨 심정은 이해가 됩니다만
그 대처가 많이 지나쳤고 박정남 씨는 여러 죄목으로 처벌받을 것으로 보입니다.
-지금 정남 씨가 한 여러 행동에 대해서 하나씩 그럼 짚어보도록 하겠습니다.
먼저 박정남 씨가 홍석진 씨에게 문자를 보냈네요. 이거는 어떻습니까?
-박정남 씨가 홍석진 씨에게 무사할 줄 아느냐?
다 까발리고 똑같이 가정 파탄 시켜줄 거다라는 취지로 해악을 고지하는 내용의 문자를 보냈는데 이런 행위는 협박죄로 처벌받을 수 있습니다.
협박이란 상대방에게 해악을 고지하여 공포심을 일으키게 하는 것으로써 상대방이 그 의미를 인식한 이상
현실적으로 공포심을 일으켰는지와는 관계없이 범죄가 성립하게 됩니다.
우리 형법상 사람을 협박한 자는 3년 이하의 징역, 500만 원 이하의 벌금, 구류 또는 과료에 처하게 됩니다.
-만약에 박정남 씨가 지금 폭언이 담긴 문자를 한 번 보냈는데 여러 번 계속해서 지속적으로 반복적으로 보냈다면 처벌 좀 더 중해지겠죠?
-만약 박정남 씨가 심야 시간, 이른 아침 가리지 않고 홍석진 씨에게 협박 문자를 수십여 차례.
그러니까 지속적, 반복적으로 보냈다면 스토킹범죄 처벌 등에 관한 법률 위반죄로 처벌받을 수도 있습니다.
-협박죄에 스토킹 범죄까지 적용이 되네요.
그런데 정남 씨가 지금 문자를 보내는 것에 그치지 않고 홍석진 씨가 운영하는 가게까지 찾아갔습니다.
이거는 어떻습니까?
-박정남 씨는 홍석진 씨가 운영하는 식당에 들어가서 큰소리로 소란을 피웠는데 이에 홍석진 씨가
다른 곳으로 가서 이야기하자고 하는데도 이곳에서 이야기하라고 하면서 홍석진 씨의 옷을 붙잡고 밀고 당기는 등 위력을 행사했습니다.
결국 박정남 씨가 소란을 피워서 식당 영업을 제대로 하지 못했는데 이런 행동은 업무방해죄에 해당할 수 있습니다.
-그럼 업무방해죄에 해당한다면 처벌 수위는 어느 정도인가요?
-우리 형법은 위력으로서 사람의 업무를 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 1500만 원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다.
-그런데 말입니다. 지금 이 홍석진 씨의 가게는 유명한 맛집이란 말이죠. 좀 불편하다.
-숨 쉬세요.
-이렇게 유명한 맛집에 가서 난동을 부리는 바람에 매출이 상당히 떨어졌어요. 그럼 이게 손해가 발생했습니다.
그렇다면 이 손해를 배상해야 하는 거 아닌가요?
-박정남 씨는 형사책임과는 별개로 민사책임을 질 수 있는데 박정남 씨가 형사적으로 업무방해죄가
유죄가 될 경우에는 민사적으로도 불법 행위에 기한 손해배상 책임을 질 가능성이 높고 경우에 따라서는
손님이 떨어져서 손해를 입는 점에 대해서 박정남 씨의 행위와 손해 발생 사이에 인과관계가 입증되는 범위 내에서
추가로 배상 책임을 져야 할 경우도 생길 수 있습니다.
-그런데 지금 분명히 잘못은 아내와 홍석진 씨가 했는데.
-그렇죠.
-지금 남편인 정남 씨가 져야 할 법적 책임이 상당한데요. 여기가 또 끝이 아니잖아요.
-그렇죠. 끝이 아닙니다. 가게를 넘어서 이제는 집에까지 찾아갔습니다.
집 앞에서도 큰 소리로 소란을 피웠는데 이건 좀 문제가 심각할 것 같은데요.
-문제가 됩니다. 주거침입죄에 해당할 수 있습니다.
주거침입죄는 사실상 주거의 평온을 보호법익으로 하고 있습니다.
그리고 침입이라는 것은 거주자가 주거에서 누리는 사실상의 평온 상태를 침해하는 행태로 주거에 들어가는 것을 의미합니다.
-그런데 정남 씨가 홍석진 씨의 집에 들어간 것은 아니고 현관문 앞에서 홍석진 나와,
이렇게 외친 것뿐인데 이거 주거 침입에 해당이 되나요?
-좋은 질문 주셨는데요. 이 경우에도 주거 침입에 해당할 수 있습니다.
우리 대법원 판례를 보면 다가구용 단독주택이나 다세대주택, 연립주택, 아파트와 같은
공동 주택 내부에 엘리베이터, 공용 계단, 복도 등 공용 부분도 그 거주자들의 사실상 주거의 평온을
보호할 필요성이 있어 주거침입죄의 객체인 사람의 주거에 해당한다고 판시하고 있습니다.
-하기야 저도 아파트 30평 계약을 할 때 공용 부분도 포함해서 돈을 줬거든요.
공용 부분도 주거라고 판단을 한 게 맞네요, 그렇죠?
-네, 그렇습니다.
드라마 사례에서 외부인 박정남 씨가 홍석진 씨가 거주하는 아파트 1층 공동 현관을 통해서
세대 현관문 앞까지 들어간 행위는 거주자인 홍석진 씨의 승락이 없었음은 물론이고
거주자인 홍석진 씨와의 관계나 출입의 필요성에 비춰보더라도 정당한 이유 없이
사실상 주거의 평온을 침해한 행위가 돼서 주거침입죄가 성립될 수 있습니다.
특히 요즘 아파트들은 공동 현관에 비밀번호를 입력해야만 출입할 수 있는 경우가 많고.
-그렇죠.
-그렇죠.
-경비원분들이 외부인의 무단 출입을 통제, 관리하고 있기 때문에 이렇게 외부인이 거주자나 관리자의 명시적, 추정적 승낙이 없이
또는 범죄의 목적으로 침입을 하게 되면 단순히 공동 공간에 들어가는 행위가 아니라 주거침입죄가 성립하게 됩니다.
-그리고 정남 씨가 홍석진 씨 집 앞 현관에서 홍식진 이 상간남이라고
큰 소리로 동네방네 소문을 내듯이 소란을 피우면서 옆집 사람이 나와서 봤단 말이죠.
이건 문제가 안 되겠습니까?
-이런 행위는 명예훼손이 문제될 수 있습니다.
사람의 명예를 훼손할 수 있는 사실을 공연히 적시한 경우 명예훼손죄가 성립하게 되는데요.
공연히 적시한다는 표현은 불특정 또는 다수인이 인식할 수 있는 상태, 즉 공연성이 있다는 것을 말합니다.
또 인식할 수 있는 상태란 적시한 사실이 불특정 다수인에게 전파될 가능성이 있는지 여부, 즉 전파 가능성을 기준으로 판단하고 있습니다.
박정남 씨의 경우 아파트 현관문 앞에서 큰소리로 떠들어 옆집 사람이 나와서 그 내용을 다 듣게 됐는데요.
옆집 사람 한 명이 들었지만 불특정 또는 다수인에게 전파될 가능성이 있는 것으로 명예훼손죄로 처벌받을 수 있습니다.
-정말 상간남 같은 경우는 훼손될 명예가 없을 정도로 참 나쁜놈인데 그래도 이게 법이 그러니까.
그렇다면 아까 가게에서 크게 소리 치고 바람 피우고도 장사 잘하네, 이렇게 했던 그 내용도 명예훼손이 될 수 있겠네요.
-그렇습니다.
박정남 씨는 식당의 업무를 방해함과 동시에 큰소리로 명예훼손적 발언을 해서 식당 내 불특정 다수인 손님과 직원들이
대부분 박정남 씨의 말을 들은 경우이기 때문에 공연성, 전파 가능성이 인정되어서 명예훼손죄가 성립될 수 있습니다.
-지금 형법 위반 종합선물세트도 아니고.
-너무 많아요.
-협박죄, 업무방해죄, 주거침입죄, 그리고 명예훼손죄까지 해당하는데 이 정도면 처벌이 궁금한데요?
-말씀하신 대로 박정남 씨는 협박죄, 업무방해죄, 주거침입죄, 명예훼손죄에 경우에 따라서는 스토킹처벌죄까지 해당할 것으로 보입니다.
이렇게 박정남 씨처럼 여러 개의 행위가 여러 개의 죄목에 해당하거나 한 개의 행위가 여러 개의 죄목에
해당하게 돼서 이를 동시에 판결해야 할 때 우리 형법은 경합범처벌 규정을 둬서 가중처벌하고 있습니다.
그리고 범행동기, 전과관계, 범행 후 태도 등 여러 영향 사유에 따라 최종적으로 선고형이 정해지게 됩니다.
특히 범행동기가 배우자의 외도 사실을 알게 되어 우발적으로 저지르게 된 점을 감형 사유로
어느 정도 참작하는 하급심 판결들도 있습니다마는 박정남 씨 같은 경우는 여러 범행을 저질렀고
또 모자와 마스크를 착용하는 등 다소 계획적이고 적극적으로 범행한 경우로 보여서
감형사유 참작 정도가 그리 크지는 않을 것으로 보입니다.
-정남 씨의 심정은 이해가 가지만.
-그렇죠.
-감정이 너무 앞서 나가셨어요. 이성적으로 판단하고 법적으로 해결하셨으면 좋았을 텐데라는 그런 안타까움이 남습니다.
정윤창 변호사님, 마지막으로 박정남 씨에게 한마디 남겨주시죠.
-배우자의 부정행위를 알게 되면 흔히들 분노나 배신감 등이 휩싸여서 감정적인 대응을 하게 됩니다.
그러다가 자칫 자기도 모르는 사이에 범죄 행위를 하게 되어서 역으로 고소를 당하고 형사처벌을 받게 되는 경우가 많이 있습니다.
물론 배우자의 외도를 알게 된 박정남 씨의 심정을 이해 못할 바는 아니지만 이런 경우일수록 침착하고 냉철하게 이성적으로 대처해야 합니다.
즉, 박정남 씨는 법의 테두리 안에서 상간자인 홍석진 씨의 책임을 묻고 나아가서 필요한 경우에는
배우자의 책임을 물어 이혼을 진행하는 것이 현명한 방법입니다.
따라서 법률적인 조력을 충분히 받을 수 있는 법률 전문가의 도움을 요청해서 적절한 대응으로 사건을 진행하는 것이 중요하겠습니다.