-어제 상견례 끝나고 어머님 별말씀 없으셨어?
-응, 식은 너 편한 날로 잡으라고 하더라.
-그러면 3개월 뒤 마지막 주 토요일 어때?
-오케이.
-그런데 이것저것 준비할 거 많다던데.
-오빠가 열심히 준비할 거니까 걱정하지 마.
-역시 자상한 우리 오빠. 고마워.
-우리 식은 아마 다음 달, 다다음 달?
-응, 이제 마무리 다 되어 가.
-우리 이제 결혼 한 달도 안 남았는데 맨날 야근, 야근. 아직 드레스도 못 본 게 말이 돼?
-회사 프로젝트 마무리가 코앞이라서 어쩔 수 없잖아. 대신 이번 주 주말에는 꼭 약속 지킬게. 오빠는 집이야?
-응. 맥주 한잔하고 자려고. 자기도 마무리하고 빨리 퇴근해.
-응, 알겠어요.
-오하나, 퇴근했어?
-응, 이제 한다.
-너희 회사 근처인데 맥주 콜?
-오케이. 오빠도 먼저 잔다고 했으니까 오랜만에 진우랑 맥주나 한잔하고 들어가야겠다.
-회사에서 매일 깨지고 여자친구는 바쁘다고 만나주지도 않고. 결혼 앞두고 새신랑 신세가 왜 이래. 맥주 너밖에 없다.
-머리야. 응, 창호야. 나? 집에서 술 한잔 마시고 있지. 응. 뭐? 하나가 지금 남자랑 단 둘이서 술집에 갔다고?
응, 그래서? 거기가 어디야? 응, 알겠어.
-만나주지도 않은 여자친구가.
-나한테는 야근한다더니. 남자랑 단 둘이서 술을 마셔? 내 이것들을 가만히 두나 봐라.
-화가 날 만하기는 하죠.
-진우야. 부산 언제 왔어?
-출장 때문에 아침에. 내일까지 있어야 하는데 저녁에 할 게 있어야지. 마침 너희 회사 근처고 해서 연락해 봤어.
-진짜 이게 얼마만이야? 우리 짠 한 번 해야지.
-그래, 반갑다, 친구야.
-짠. 자, 한 잔 더 받아. 좋네.
-먹어봐, 이거 맛있어.
-너도 먹어봐.
-그래, 나 먹을게.
-너희 둘 뭐야? 야근한다더니. 그렇고 그런 사이였네?
-저희 그런 사이 아닙니다.
-다들 그렇게 말하지.
-오빠, 진짜 그런 거 아니야.
-뭔가 오해하시나 본데요.
-오해? 단 둘이 룸에서 술 마시고 안주까지 먹여주고. 결혼 앞둔 예비신부가 할 짓은 아닌 것 같은데.
-뭐? 짓? 지금 오빠 말 다 했어? 오빠, 지금 술 마시고 온 거야?
-그래서 뭐? 이 상황에 너 같으면 제정신이겠어? 이걸 확!
-왜 이러십니까? 술이 과하신 것 같은데.
-과해?
-진우야, 괜찮아? 오빠. 진짜 왜 그래?
-아이고. 거기 경찰서죠? 여기 사람이 다쳤는데 빨리 좀 와주세요.
-아니라니까.
-오하나 씨가 정말 바람을 핀 건지 모르겠습니다. 어쨌거나 의도치 않게 사고가 일어났습니다.
-그렇습니다. 이게 지금 해결책이 굉장히 시급해 보이는데 빨리 사건 정리해 보겠습니다. 더로이어 사건 번호 제644호입니다.
오하나, 유종진 씨는 결혼을 앞둔 예비부부입니다. 회사일과 결혼 준비를 함께하다 보니 바빠서 최근에는 자주 만나지 못했는데요.
어느 날 오하나 씨가 회사 업무를 마치고 퇴근하려다 친구 하진우 씨에게 오랜만에 연락을 받았습니다.
회사 근처라기에 두 사람은 가벼운 만남을 가졌는데요.
유종진 씨의 친구가 우연히 두 사람의 만남을 목격했고 이 사실을 알게 된 유종진 씨는 두 사람 사이를 오해해서 술집을 찾아가게 됐습니다.
그러다가 다툼이 생겼고 유종진 씨는 화가 나서 하진우 씨에게 술잔을 던지면서 폭행을 저질렀습니다.
-믿었던 여자친구에게 그것도 결혼을 앞둔 시점에서 배신을 당했다고 생각을 하면 화날 만하죠.
-그렇죠.
-유종진 씨의 마음은 충분히 이해가 가지만 어떤 이유로도 폭력은 정당화될 수 없는 거니까요. 임태량 변호사님, 어떻게 보셨습니까?
-유종진 씨가 오하나와 하진우의 관계를 오해한 것인지 실제 바람을 핀 것인지는 정확히 알 수 없지만 폭력이 정당화되기는 어렵겠죠.
그런데 저 장면을 보면 사실 누구라도 감정을 조절하기 쉽지 않을 것 같습니다.
-그렇기는 합니다.
일단 그래도 영상에서 지금 유종진 씨가 술집에서 유리잔을 던져서 하진우 씨를 공격했는데
이게 단순히 화가 나서 주먹으로 때린 것과는 법적으로 차이가 있는 거죠?
-맞습니다. 맨손이 아닌 위험한 물건을 휴대하여 사람의 신체를 상해한 경우 상해죄 앞에 특수가 붙습니다.
특수상해죄는 벌금형 없이 1년 이상 10년 이하의 징역에 처하도록 되어 있어 7년 이하의 징역 또는
벌금형이 가능한 일반상해죄보다 훨씬 무겁게 처벌됩니다.
특수라는 단어는 바로 이 위험한 물건의 사용 때문에 붙는 것입니다.
-그런데 위험한 물건이라고 하셨는데 이게 처음부터 칼을 들고 간다든지 그런 게 아니라 술집에 있는 유리잔으로 한 거지 않습니까?
이게 지금 위험한 물건에 해당이 되는 겁니까?
-유리잔은 위험한 물건에 해당할 수 있는데요.
위험한 물건의 의미에 대해서 여러 가지 정확한 의미가 무엇인지 혼란이 있는 부분도 있을 것 같습니다.
일반인들 입장에서요. 사무장님 보시기에는 이 펜. 펜은 위험한 물건이 될 것 같으세요?
-펜. 위험한 물건이라면 기본적으로 그래도 도끼.
-너무 무섭게 가시는데요?
-회칼. 아니면 각목, 이 정도는 돼야 하지 않을까요? 이런...
-영화를 많이 보신 것 같아요.
-영화에는 다 그렇게 나오는데 이거 위험한 물건이 아닐 것 같은데요.
-이 펜의 이거를 눌러서 모서리로 사람을 찌르게 되면.
-그럼요.
-이것도 사람이 상처를 입고 다칠 수 있잖아요.
-끔찍합니다.
-이런 경우 펜도 위험한 물건이 될 수 있겠죠.
그리고 만약에 우리가 앉아 있는 의자, 이런 의자 역시도 만약에 들어서 사람을 쳤다면 이 의자 역시도 위험한 물건에 해당할 가능성이 있습니다.
이처럼 위험한 물건은 물건의 본래 용도와 상관없이 사람을 해하는 데 사용되었다면 위험한 물건에 해당될 수 있습니다.
예를 들어 우리 사건과 같은 유리잔은 물론이고 자동차로 사람을 위협하거나 심지어 애완견을 이용해
사람을 공격하게 하는 것도 특수상해죄로 처벌된 사례가 있습니다.
결국 물건 자체가 아니라 그 물건을 어떻게 사용했는지가 판단의 핵심 기준이 됩니다.
-그러고 보니까 제가 아까 앞에 말씀드린 도끼도 나무 베는 데 쓰는 거고 회칼도 역시 회 뜰 때 쓰는 거고.
-맞습니다.
-본래 용도를 벗어나서.
-본래 용도를 벗어난 거면 위험한 물건이 되네요.
-휴대전화 같은 경우에도 공격할 의도를 가지고 가격하면 이것도 위험한 물건이 된다고.
-맞습니다.
-지난번에 저희가 한번 말씀을 드렸던 것 같은데 그런데 지금 만약 다친 하진우 씨도 같이 주먹다짐을 했다면 이건 어떻게 되는지도 궁금합니다.
보통 이게 쌍방 과실이라고 하던데 유종진 씨의 죄가 좀 감형되는 건가요?
-흔히 쌍방 폭행 또는 쌍방 과실이라는 말을 많이 쓰지만 법적으로는 각자의 폭행 행위가 별개의 범죄로 성립하는 것이 원칙입니다.
즉 하진우 씨가 방어의 수준을 넘어 유종진 씨에게 폭행을 가했다면 하진우 씨 역시 폭행죄로 처벌받을 수 있습니다.
다만 유종진 씨의 죄가 가벼워지는지는 다른 문제인데 우리 상황 같은 경우는 약혼자가 다른 남성과 술집에서 했던 행동 등
특수성이 고려될 것이고 쌍방이어서 서로 만약에 합의를 한다면 양형에서 상당히 참작될 것으로 보입니다.
-그리고 유종진 씨의 난동으로 지금 가게도 엉망이 되어 버렸습니다. 손님들도 다 나갔고요.
이 부분에 대해서도 혹시 법적 책임을 지게 될까요?
-유종진 씨는 하진우 씨에 대한 특수상해죄 외에도 가게 주인에 대한 형사 책임을 부담할 수 있습니다.
바로 업무방해죄와 재물손괴죄인데요.
유종진 씨가 술집에서 고성을 지르고 소란을 피워 다른 손님들을 나가게 한 행위는
가게 주인의 정상적인 영업 활동을 방해한 것이므로 업무방해죄에 해당할 가능성이 있습니다.
그리고 유리잔을 깨고 테이블과 의자를 넘어뜨려 파손시켰다면 이는 가게 주인 소유의 재물을 손괴한 행위가 되므로
재물손괴죄가 성립할 수 있습니다.
-그런데 이게 만약에 난동을 부리는 와중에 의자를 집어들어서 유리창을 깼다.
그러면 이게 재물손괴긴 하지만 또 위험한 물건을 들었지 않습니까?
-맞습니다.
-혹시 특수가 붙나요?
-맞습니다. 위험한 물건을 휴대하여 재물손괴죄를 범한 경우에는 특수재물손괴죄로 가중처벌될 수 있습니다.
-그리고 형사 처벌과는 별개로 또 가게 주인은 금전적인 피해도 있지 않습니까?
-맞습니다.
-이 부분에 대해서는 어떤 손해배상을 청구할 수 있을까요?
-금전적 손해가 발생하면 민사소송을 제기해야겠죠.
가게 주인은 민사소송을 통해 유종진 씨의 불법 행위로 인해 발생한 손해에 대한 배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.
유리잔이나 의자, 테이블 등 파손된 가게 물건이 있다면 이에 대한 교체 비용
그리고 이 사건으로 인해 영업에 손해를 본 것이 있다면 이에 대한 손해
그리고 정신적 손해에 대한 청구도 할 수 있을 것으로 보입니다. 그리고 하진우 씨는 조금 다쳤거든요.
이 부분에 대해서는 어떤 구제를 받을 수 있을까요?
-하진우 씨 역시 유종진 씨를 상대로 치료비나 향후 치료비, 위자료 등의 민사상 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있을 것으로 보입니다.
-그런데 이게 전체적으로 이 사건의 기본적인 원인을 보면 오하나 씨거든요. 이 사고의 원인 제공자인데 혹시 법적 책임 같은 건 없습니까?
-사무장님 표정을 보면 유종진 씨에 굉장히 감정 이입을 하신 것 같은데요.
-책임을 안 하면 안 물으면 안 될 것 같은데요, 지금.
-제가 결혼을 한 번 깨진 적이 있어서.
-그런 얘기를 왜 하시냐고요.
-죄송합니다.
-사안을 보면 이 사안에서 도의적 비난은 가능하겠지만 법적 책임까지는 묻기가 좀 어려울 것 같습니다.
오하나 씨 행동이 유종진 씨의 폭력 범죄를 교사하거나 방조했다, 이렇게 볼 수는 없어 보이잖아요.
단순히 감정을 자극했다는 이유만으로 형사 책임을 부담하지는 않습니다.
-그런데 유종진 씨와 지금 오하나 씨는 결혼을 앞둔 약혼한 사이인데 약혼을 좀 깨고 싶을 것 같기도 해요. 가능할지도 모르겠습니다.
-그런데 이게 만약에 약혼이 깨진다면 유종진 씨 입장에서는 오하나 씨 그리고 친구인 이 하진우 씨에게 책임을 물을 수도 있지 않을까요?
-약혼자가 단지 친구와 식당에 가서 식사를 한 것만으로는 약혼 해제의 책임이 있다고 보기는 어렵겠죠.
하지만 만약 약혼한 상태에서 다른 이성과 부정한 행위를 한 것이 드러나면 약혼 해제를 통보하고
결혼 준비를 위해 지출한 비용 예를 들어 예식장 계약금이나 예물, 예단 구입 비용 등의 재산상 손해와
약혼 파괴로 인해 겪게 된 정신적 고통에 대한 위자료를 청구할 수 있습니다.
우리 사안에서는 정확하게 오하나와 하진우의 관계를 확인하기 어렵지만 사실 남녀 친구 사이에 룸 술집을 가서
이렇게 자리에서 술을 먹고 이런 경우가 흔치 않잖아요.
-(함께) 그렇죠.
-유종진 씨 입장에서는 충분히 의심할 수 있는 상황으로 보입니다.
-이 사건 마무리해 보겠습니다. 마지막으로 유종진 씨께 한마디 남겨주시죠.
-약혼자가 실제 바람을 피운 것이 사실이라면 그리고 그 장면을 눈앞에서 확인한 것이라면
유종진 씨의 행동을 정당화할 수는 없지만 그렇다고 비난하기도 쉽지 않을 것 같습니다.
하지만 약혼자가 부정 행위를 한 것인지 불명확하고 당시 유종진 씨는 술에 취해 현장을 갔던 상황이었습니다.
이런 상황에서 유리잔을 던지고 난동을 부린 행위로 유종진 씨는 민사상 형사상 책임까지 부담할 상황에 부딪혔습니다.
억울하겠으나 더 힘든 것은 이후의 합의 과정입니다. 피해자라고 생각했던 사람이 가해자가 되면 정신적으로는 더욱 고통스럽죠.
그럼에도 현재 상황에서는 합의를 진행할 필요가 있어 보입니다.
지금이라도 이성적으로 자신의 행동에 대한 책임을 다하고 피해 회복을 위해 최선을 다할 필요가 있을 것 같습니다.
-퇴직금으로 자그마한 원룸 건물을 하나 사서 월세 받으면 생활은 되겠지. 한평생 일만 했는데 나도 말년에는 좀 쉬자.
-건물 싹 둘러보시니까 어떻습니까?
-괜찮네요. 그런데 이 세입자분들은 문제없습니까? 제가 이 건물을 사려고 하는 이유가 월세를 받아서 생활하려고 하거든요.
월세가 밀리고 그러면 안 되는데.
-제가 여기 세입자분들 중개했는데 다들 좋으세요. 지금 소유주분도 그런 문제 있었다 말씀하신 적 없고요.
그리고 사장님 둘러보셔서 아시겠지만 건물도 깨끗하고요.
-그런데 저거는 뭡니까?
-저기는 베란다가 좁아서 보일러실을 따로 만들어 놓은 겁니다. 사장님 생각하시는 금액대하고도 맞고 매수하시면 좋을 겁니다.
-제가 조금 더 생각을 해 보고 연락드리겠습니다.
-저쪽에 저 부분도 우리 공용기금으로 같이 사용도 가능하고.
-매매가는 적당한데. 아까 로이어원룸 건물 보고 간 사람입니다.
내가 퇴직 후 임대료를 받아서 생활할 계획인데 정말 그 건물을 매수하면 괜찮을 것 같습니까?
그래, 건물도 깨끗했고 위치도 괜찮았잖아. 계약하자.
-사장님, 잘 결정하셨습니다.
-제가 급하게 사업 자금이 필요해서 저렴하게 내놓은 겁니다.
-저도 퇴직을 하고 퇴직금 모두 투자해서 매수하는 겁니다. 임대료를 받아서 생활할 계획이거든요.
-그러면 정말 잘 사시는 겁니다.
-그러면 두 분 계약서 잘 읽어보시고 사인하시면 됩니다.
-여보세요?
-저 로이어원룸 201호 세입자인데요. 주방 천장에서 물이 새서요.
-네?
-수리 좀 해 주세요.
-네, 일단 알겠습니다. 이거 뭐야. 아까 1층 화장실 천장에서도 물이 샌다고 전화가 왔었는데.
계약할 때는 하자 이런 거 없다고 했는데 매수한 지 한 달 만에?
1층 화장실 천장하고 2층 주방에서 물이 샌다고 하는데요.
이거는 전 주인이 수리를 해 줘야 하는 거 아닙니까?
-사장님, 그건 전 소유주한테 연락하시면 될 것 같습니다.
-저 원룸 산 사람인데요. 1층 천장하고 2층에서 물이 샌다고 하는데요.
-알아서 하세요.
-내가 매입한 지 한 달밖에 안 됐는데 이거는 전 주인이 해결해 주셔야 하는 거는 아닙니까?
-사신 분이 알아서 해야죠. 이만 끊습니다. 쯧.
-뭐 이런 경우가 다 있어. 심하네요. 언제부터 이랬습니까?
-좀 오래됐습니다. 그래서 전 주인한테 얘기했고 수리해 주신다고 하셨어요.
-전 주인이 알고 있었다고요?
-네.
-세입자들이 매매 계약하기 전부터 그쪽이 알고 있었고 수리해 주겠다고 약속했다면서요.
-저번에도 얘기했잖아요. 본인이 건물 샀으니까 본인이 수리해 주세요. 다시는 전화하지 마세요. 정말.
-하자 있는 건물을 파신 거네요.
-구청이죠? 원룸 건물에 불법건축물이 있어서 신고하려고요.
-저 사람...
-이게 뭐야? 원룸 건물 1층 밖에 보일러실이 불법건축물에 해당한다고? 철거를 하라고?
이거, 이거 분명히 건물에 누수, 하자 있고 불법건축물인 거 알면서 중계인하고 집주인하고 짜고 나한테 판 거네.
내가 그냥은 안 넘어간다.
-하자가 있는 줄 모르고 건물을 매수한 김영수 씨 입장에서는 정말 황당하실 것 같습니다.
-지금 제가 저 상황이라면 그냥 못 넘어가겠습니다. 진짜 딱 기다리십시오.
사건 정리합니다. 더 로이어 사건 번호 제645호입니다.
김영수 씨는 회사 퇴직 후 월세를 받아 생활비로 쓰기 위해 퇴직금으로 원룸 건물을 매수하려고 했는데요.
공인중개사를 통해 김병철 씨 소유의 건물을 소개받았습니다.
김병철 씨 소유의 건물 1층 밖에는 창고가 있었는데요. 중계사는 베란다가 좁아서 보일러실을 따로 만들어 놓은 거라고 했습니다.
김영수 씨는 고민 끝에 김병철 씨 소유의 원룸 건물을 매수했는데요. 그런데 한 달 후부터 건물 여러 곳에 누수 문제가 발생했습니다.
세입자들의 말에 의하면 부동산 매매계약을 하기 전부터 김병철 씨가 이 사실을 알고 있었고 수리를 해 주겠다고 약속을 했다는데요.
이에 김영수 씨가 김병철 씨에게 연락을 했지만 김병철 씨는 알아서 하라고 하며 전화를 끊었습니다.
이뿐만 아니라 김영수 씨는 구청으로부터 원룸 건물 1층 밖에 있는 보일러실이 불법건축물에 해당하니 철거하라는 시정명령을 받았습니다.
-그러게요. 퇴직하고 나서 노후를 위해서 원룸 건물을 산 건데 김영수 씨가 몰랐던 문제들이 하나둘씩 생겨나고 있습니다.
우선 누수에 대한 부분부터 짚어볼게요.
강승주 변호사님, 김영수 씨가 지금 원룸 건물을 매수한 지 한 달 만에 누수가 있다는 사실을 알게 됐는데 이거는 누가 책임을 져야 하는 겁니까?
-김영수 씨 입장에서는 정말 답답할 것 같은데요.
김영수 씨는 월세를 받아서 생활을 할 목적으로 원룸 건물을 매수했는데 지금 보면 누수나 결함 이런 하자가 발견된 상황이잖아요.
이런 경우에는 일단 매수인 입장에서는 먼저 매도인의 하자담보책임에 대해서 생각을 해봐야 합니다.
-매도인의 하자담보책임 이건 어떤 내용입니까?
-매도인의 하자담보책임은 우리나라 민법 제580조에 규정이 되어 있습니다.
한마디로 금전적인 대가를 받고 물건을 팔려면 우선적으로 해당 물건이 하자나 결함 없이 제대로 된 것이어야 하고
만약 하자가 있다면 매수인에게 충분히 설명을 한 뒤에 상호 협의 하에 계약을 체결하라는 그런 의미입니다.
-그러면 매도인이 매수인에게 충분히 설명을 하지 않았다면 그래서 매수인이 하자를 몰랐다면 매도인이 무조건 책임을 져야 하는 겁니까?
-사실 그건 또 아닌데요. 매수인이 하자담보책임으로 보호받기 위한 필수 요건으로 세 가지 정도를 들 수 있습니다.
첫 번째는 매수인이 계약 당시에 하자를 인지하여 못했어야 합니다.
즉, 매수인은 선의로 계약을 체결해야 하고 하자가 있다는 사실을 몰랐을 경우에만 보호받을 수 있고요.
두 번째로 매매 계약서에 담보 책임 면제 조항이 없어야 합니다.
만약 매도인과 매수인 사이에 담보 책임을 면제한다는 특약이 포함돼 있다면 매수인은 매도인에게 하자에 대한 책임을 물을 수가 없습니다.
-매수인이 계약 당시에 하자가 있었다는 사실을 몰라야 하고 매매 계약서에 담보 책임 면제 조항이 없어야 한다. 세 번째는 뭔가요?
-세 번째는 매수인이 하자의 존재를 인지한 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 문제를 제기해야 한다는 겁니다.
이 6개월을 제척 기간이라고 하는데요.
이 기간 내에 문제를 제기하지 않으면 권리를 주장할 수 없기 때문에 매수인의 입장에서는 하자를 발견한 즉시 대처해야 합니다.
-그러면 하자를 발견하고 매도인에게 문제를 제기하고 싶다, 이런 경우에는 어떻게 하면 되나요?
-일단 먼저 매도인과 직접 협상을 시도해 볼 수 있겠죠.
-그렇죠.
-하자가 발생한 부분을 사진이나 동영상으로 기록하고 이것을 근거로 매도인과 보수나 수리 비용에 대해 협상해 볼 수 있습니다.
그렇지만 만약 협상이 원활히 진행되지 않는다면 매도인에게 내용 증명을 보내서 정식으로 하자 사실을 통보하고
또 민사 소송을 제기해서 부동산 매매 계약을 해제하거나 수리 비용 상당의 손해배상을 청구하실 수 있습니다.
-그렇다면 오늘 사건은 어떨까요? 계속해서 전화로 집주인한테, 전 주인한테 이야기만 하고 있는데 이 사례는 어떻게 해결하면 좋을까요?
-오늘 사례도 마찬가지입니다.
일단 김영수 씨는 부동산 매매 계약 체결 당시 특약 사항에 하자담보책임에 대한 면책 조항을 포함시켰는지 여부를 먼저 살펴봐야 하는데요.
만약 김영수 씨가 매도인, 김병철 씨와 상호 협의 하에 담보책임에 대한 면제 특약을 기재한 것이
있다고 하면 매수인인 김영수 씨는 김병철 씨에게 자신의 권리를 주장할 수 없게 됩니다.
그리고 두 번째로 해야 할 것이 부동산 매매 계약을 중개했던 공인중개사 이명희 씨가 작성한 중개 대상물 확인 설명서를 살펴봐야 합니다.
-중개 대상물 확인 설명서를 살펴봐야 한다고 하셨는데 이건 어떤 서류입니까?
-공인중개사는 부동산을 중개할 때 매매 목적물의 상태에 대해 적극적으로 확인하고 신의성실의 원칙으로 설명해서
매수인에게 알려줄 의무가 있는데요.
이러한 내용을 기재한 것이 바로 중개 대상물 확인 설명서입니다.
예를 들어 오늘 사례 같은 경우에 만약 중개 대상물 확인 설명서에는 누수 또는 균열이 없음으로
표시돼 있다면 매수인인 김영수 씨도 누수가 없는 것으로 믿고 원룸 건물을 매수했다는 점을 충분히 입증할 수 있고요.
그렇다면 매도인인 김병철 씨를 상대로 민사소송을 제기해서 부동산 매매 계약을 해제하고
매매 대금을 돌려받거나 아니면 수리 비용 상당의 손해배상을 청구할 수 있게 됩니다.
-저희가 누수도 살펴봤는데 누수뿐만 아니라 보일러실도 지금 문제가 있습니다.
김영철 씨는 보일러실이 불법 건축물인 줄 몰랐던 것 같은데요.
-그렇죠. 지금 아까 드라마를 봐서 아시겠지만 공인중개사는 돌아볼 때 단순히 보일러실을 빼놨다 이렇게 이야기를 했거든요.
그런데 만약에 그게 불법인 사실을 알았다면 계약을 안 했을 거란 말이죠.
-그렇죠.
-보통 보면 이런 사실을 알았다면 계약을 하지 않았을 것이다, 이러면 계약 취소가 되지 않습니까? 이거 취소 안 됩니까?
-일단 먼저 매도인이 부동산 매매 당시에 불법 건축물이 있다는 것을 매수인에게 고지한 경우에는
매수인이 부동산 매매 계약을 해제하거나 취소할 수 없습니다.
매수인이 불법 건축물이 존재하는 것에 대한 법적인 위험을 부담하기로 했다는 것으로 볼 수 있기 때문인데요.
그리고 매도인이 부동산 매매 당시에 매수인에게 증축된 부분이 있다는 사실 자체는 알려줬지만
중축 부분이 위법하다고 알려주지 않고 오히려 적법하다고 설명한 경우에 해당 부동산 매매 계약을 해제하는 것까지 할 수는 없지만
불법 건축물을 철거하고 재시공하는 비용과 그것으로 인한 건물 가치 하락분을 배상하라는 판례가 있기는 합니다.
-그러면 만약에 매도인이 불법 건축물이라는 것을 적극적으로 은폐하려고 했다 이런 경우에는 어떻게 됩니까?
-만약 부동산 중에서 증축된 부분이 준공검사를 받지 못한 불법 건축물이라는 사실이나
현재 이행 강제금이 부과되고 있다는 사실을 적극적으로 은폐해서 매도한 경우라면 불법 행위에 해당될 수 있고요.
그렇다면 매매 계약을 취소할 수 있고 손해배상도 청구할 수 있다는 그런 취지의 판례도 있는데요.
그리고 불법 건축물 부분이 면적이나 기능면에서 봤을 때 건물에서 차지하는 비중이 매우 크고 불법 건축된 부분을 철거하면
당초 매수 목적대로 사용할 수 없는 정도에 이르는 그런 경우에는 해당 부동산 매매 계약을 해제할 수 있다는 그런 판례도 있긴 합니다.
-그러면 그런 내용을 비춰 봤을 때 오늘 사례는 어떤지도 궁금합니다.
지금 공인중개사가 증축된 사실을 김영수 씨에게 알려줬거든요.
-제가 볼 때는 오늘 드라마 사례의 경우가 바로 매도인이 부동산 매매 계약 당시에 매수인에게 증축된 부분이 있다는
사실 자체는 알려줬지만 증축 부분이 위법하다고 알려주지 않고 오히려 적법하다고 설명한 경우에 해당할 것 같은데요.
그렇다면 김영수 씨가 부동산 매매 계약을 해제하는 것까지는 어려울 수 있지만 불법 건축물을 철거하고
재시공하는 비용과 그것으로 인한 건물 가치의 하락분을 배상하라고 매도인인 김병철 씨에게 요구할 수는 있을 것 같습니다.
-그런데 일단은 구청으로부터 철거하라는 시정명령을 받았거든요.
그런데 중요한 것은 김영수 씨가 사실도 몰랐고 본인이 증축한 것도 아닌데 이게 본인 돈으로 철거해야 하니까 이걸 구청에다 따질 수는 없을까요?
-사실 관할 구청이 현재 소유자에게 철거 등의 시정명령을 내리는 건 어떻게 보면 당연한 건데요.
건축법을 보더라도 현재 소유자는 불법 건축물에 대한 책임자에 해당하기 때문에
이것에 관해서 관할 구청을 대상으로 부당하다고 호소하는 것은 제가 볼 때 쉽지 않을 것 같습니다.
-김영수 씨 입장에서는 당장이라도 계약을 없었던 것처럼.
-그렇죠.
-돌아가고 싶을 것 같은데 이렇게 뭔가 문제가 많은 원룸 건물을 김영수 씨에게 중개한 공인중개사분이 계시잖아요.
책임 물을 수 없을까요?
-만약 공인중개사인 이명희 씨가 작성한 중개 대상물 확인 설명서에 누수나 불법 건축물이 없다고 표시돼 있다면
공인중개사의 과실도 인정될 수 있는데요.
부산지방법원 서부지원에서는 개업공인중개사들이 주택 하자 여부를 확인해서
매수인에게 정확한 정보를 제공할 의무가 있는데 이것을 게을리 했다면 손해배상 의무가 있다 이렇게 판결한 적도 있습니다.
다만 법원에서도 공인중개사가 중개대상물 전체를 육안으로 쉽게 확인하기 어려운 경우에는
그 책임비율을 20%에서 30% 정도로 한정하는 경우도 많이 있기 때문에 결국 부동산 매매계약 체결 전에는
매도인이나 중개인의 말에만 의존하지 말고 매수인이 직접 꼼꼼하게 사전 점검을 하는 것이 필수적입니다.
-내가 꼼꼼하게 하려면 중개인이 필요 없는 건데.
-도움받으려고 있는 건데, 그렇죠?
-어쨌든 오늘 김영수 씨처럼 건물을 매수할 때 이런 상황이 발생하지 않게 미리 꼼꼼히 체크를 해봐야 할 게 뭐가 있을까요?
-사실 앞서 말씀드린 중개대상물 확인설명서는 당연히 꼼꼼하게 살펴보셔야 하고요.
여기에 더해서 건축물대장과 건축물 현황도면을 발급받고 실제 건축물과 비교해 보는 것도 필요합니다.
그리고 등기부등본이나 토지이용확인원 서류를 발급받아서 확인해 보는 것, 당연히 하셔야 하고요.
특히 오늘 사례처럼 임차인들이 존재하는 경우에는 이 임차인들을 미리 만나보시고
해당 건물이 어떤 상태인지를 직접 확인해 보실 필요도 있습니다.
-하자담보책임 분쟁 살펴봤습니다. 마지막으로 김영수 씨에게도 한마디 더해 주시죠.
-일단 지금 현재 원룸 건물에 존재하는 누수나 불법건축물은 모두 법적으로 하자에 해당한다고 볼 수 있기 때문에
하자담보책임에 대해서 먼저 살펴보셔야 하는데요.
부동산 매매계약서에 하자담보책임 면책 조항이 존재하지 않는다면 부동산 매매계약 당시에
공인중개사 또는 매도인과 주고받은 문자나 통화녹음 또는 전달받은 서류를 근거로 해서 매도인인 김병철 씨와
공인중개사인 이명희 씨를 상대로 민사소송을 제기하시는 걸 고려해보셔야 할 것 같습니다.
그리고 지금 현재 구청으로부터 불법건축물 부분에 대해 철거하라는 시정명령을 받으신 상태인데
억울하시더라도 이 시정명령은 이행하셔야 할 것 같고요.
다만 민사소송을 통해서 불법건축물인 보일러실을 철거하는 데 들어가는 비용과
그로 인한 건물 가치 하락분, 여기에 더해서 누수로 인한 수리비용까지 모두 매도인 김병철 씨와
공인중개사 이명희 씨로부터 배상받고 정상적으로 원룸을 잘 운영해 나가시기를 바랍니다.
-진짜. 한두 번도 아니고 왜 자꾸 주물러, 불쾌하게. 짜증나.
네, 사장님, 거래내역서 메일로 보냈습니다.
지금 바로 확인해 주시겠어요?
보면서 설명드릴 게 있어서요.
-모니터 안으로 들어가겠다, 들어가겠어.
-그럼 빨리 입금 부탁드리겠습니다.
-이건 뭐죠?
-부장님, 무슨 일로?
-영아 씨, 모니터 안으로 들어가겠다, 들어가겠어. 어깨 좀 펴게 일해.
-말로 하시면 되지.
-열심히 일하는 것도 좋은데 골병 들면 안 되잖아. 수고해.
-왜 안수 기도를 하죠?
-왜 저래 진짜? 약속 시간까지 좀 남았네. 그렇다면 너튜브나 좀 보다 갈까?
-영아 씨, 뭐 하는데?
-부장님.
-뭘 보길래 그렇게 놀라? 퇴근 안 해요?
-약속이 있어서 먼저 가보겠습니다, 부장님.
-내일 봐요.
-왜 저러십니까? 지압 배우셨나요?
-어제 황 부장 때문에 간 떨어질 뻔했잖아요.
-왜요?
-아니, 어제 약속 시간이 남았길래 폰 보고 있었는데 갑자기 뒤에 와서 말을 시키잖아요.
-진짜 놀랐겠다. 그런데 황 부장 장난 엄청 심하잖아요.
-그리고 무슨 마사지해 준다면서 왜 자꾸 어깨를 만지는지.
-진짜? 그런데 황 부장 다른 사람들한테도 그러는 것 같기는 하던데.
그리고 무슨 자기가 부하직원 엄청 아끼는 것처럼.
-저는 좀 불편하더라고요.
-좀 그랬겠다. 저 외부에 미팅 있어서, 나중에 봐요.
-조심히 갔다 와요.
-또 오는 건 아니겠죠?
-다들 카페인 필요할 시간인데 커피 한 잔씩 하러 갑시다. 영아 씨, 안 가요?
-저는 생각이 없어서. 일도 많고요. 드시고 오세요.
-영아 씨 마시라고 사는 건데 왜 안 가요?
-부장님, 왜 자꾸 어깨를 만지시는 건데요?
-영아 씨 너무 열심히 일하는 거 같길래.
친하기도 하고 격려 차원에서 어깨 마사지해 준 건데.
너무 예민하게 그러는 거 아니에요?
-장난이요?
-영아 씨한테만 그러는 것도 아닌데. 참.
-뭐 장난? 도저히 이대로는 못 참겠다, 진짜.
-황정수 씨는 장난이라고 하지만 영아 씨 입장에서는 기분이 나쁠 수 있죠.
-그렇죠. 이게 지금 한두 번도 아니고 너무 잦아요. 그리고 느끼하고.
지금 이영아 씨가 어떻게 대처할 수 있는지 제가 한번 알아보도록 하겠습니다.
사건 정리합니다. 더로이어 사건 번호 제646호입니다.
이영아 씨는 제조회사 총무팀에서 일하고 있는데요.
어느 날 거래처와 통화를 하고 있었는데 이영아 씨의 어깨를 부장인 황정수 씨가 여러 차례 주물렀습니다.
이에 이영아 씨가 몸을 앞으로 숙이면서 거부 반응을 보였음에도 계속해서 양손을 번갈아가면서 이영아 씨의 어깨를 주물렀습니다.
그런데 황정수 씨의 이런 행동이 한두 번이 아니었습니다.
여러 차례 이영아 씨의 어깨와 머리 부위를 주물렀는데요.
참다 못한 이영아 씨가 황정수 씨에게 따져 물었고 황정수 씨는 격려 차원에서 어깨 마사지 등을 해 준 것뿐이라고 했습니다.
이영아 씨뿐만 아니라 다른 직원들에게도 그렇게 했고 친밀함을 표현하는 장난인데 이영아 씨가 너무 예민하게 반응한다, 그런 입장입니다.
-영아 씨가 거부 반응을 보였는데도 황정수 씨가 계속했잖아요.
이거 충분히 문제가 될 수도 있을 것 같은데요.
박성수 변호사님, 이 사례 어떻게 보셨습니까?
-해당 사건은 직장 내에서 이영아 씨가 거부를 했음에도 황정수 씨가 이영아 씨의 어깨를 반복적으로 주물러
이영아 씨가 불쾌감을 느낀 사건으로 직장 내 성희롱이 문제될 수가 있고 형법상 강제추행 역시 문제될 수 있는 사건으로 보입니다.
-직장 내 성희롱뿐만 아니라 강제추행으로도 이어질 수 있다고 하셨는데 지금 황정수 씨는 격려 차원에서
마사지를 한 것이지 성희롱할 의도는 없었다고 주장을 하거든요.
그런데 성희롱이 맞는지 아닌지 이거는 어떻게 판단하죠?
-남녀고용평등법에서 직장 내 성희롱에 대해서 정의하고 있습니다.
남녀고용평등법 제2조 제2호에 따르면 직장 내 성희롱이란 사업주, 상급자 또는 근로자가
직장 내의 지위를 이용하거나 업무와 관련하여 다른 근로자에게 성적 언동 등으로 성적 굴욕감 또는 혐오감을 느끼게 하거나
성적 언동 또는 그 밖의 요구 등에 따르지 아니하였다는 이유로 근로조건 및 고용에서 불이익을 주는 것을 의미합니다.
-남녀고용평등법을 보니까 지금 드라마 사례 같은 경우에는 신체 접촉이 있었는데 가벼운 농담, 성적인 우스갯소리 이런 거 하잖아요.
이것도 그러면 해당이 되겠네요.
-남녀고용평등법에서 성희롱을 성적 언동 등, 이렇게 정의하고 있기 때문에 우스갯소리나 가벼운 농담도
상대방에게 성적 굴욕감이나 수치심을 느끼게 한다면 성희롱에 충분히 해당할 수 있습니다.
-그러면 그게 구체적으로 어떤 경우에 그렇습니까? 예를 들어볼까요?
-예를 들어보면 외모에 대한 성적인 비유나 평가 그리고 음담패설, 성적인 사실관계를 물어보거나 이를 남들에게 유포하는 행위 등이
언어적 성희롱에 해당할 수 있으며 성적인 영상이나 사진 등을 강제로 보게 하는 경우에는 시각적 성희롱에도 해당할 수 있습니다.
국가인권위원회 인권상담 사례집에서 아르바이트생에게 팀장이 티셔츠가 마음에 든다며 나도 입어보자,
옷 좀 벗어달라고 이렇게 반복적으로 이야기한 사건이 있었데요.
이성에게 옷을 벗어달라고 한 것은 성적인 의미가 포함한 언동으로 보이고
아르바이트생이 싫다고 했음에도 동일한 언동을 반복한 것은 성희롱에 해당한다고 판단한 사례가 있습니다.
-사실 이런 사건에서는요. 상대방이 원하지 않는 행위 성적 수치심이 기준이 된다는 것인데 이게 사실 주관적이잖아요.
이런 거는 판단은 어떻게 이루어지는지 그것도 궁금합니다.
-그 부분에 대해서는 대법원 판결을 한번 살펴보면 좋을 것 같은데요.
대법원에서는 성희롱이 성립하기 위해서는 행위자에게 반드시 성적 동기나 의도가 있어야 하는 것은 아니지만
당사자의 관계, 행위가 행해진 장소 및 상황, 행위에 대한 상대방의 명시적 또는 추정적인 반응의 내용, 행위의 내용 및 정도,
행위가 일회적 또는 단기간의 것인지 아니면 계속적인 것인지 여부 등 구체적인 사정을 참작해서
객관적으로 상대방과 같은 처지에 있는 일반적이고도 평균적인 사람에게
성적 굴욕감이나 혐오감을 느낄 수 있게 하는 행위가 있고 그로 인해 행위의 상대방이
성적 굴욕감이나 혐오감을 느꼈음이 인정되어야 한다, 이렇게 보고 있습니다.
-그러니까 이게 성적 수치심이라는 게 주관적인 개념임이 분명하지만 일반인이 느낄 수 있는 정도의 객관성도 띠어야 한다.
반드시 주관적인 것만은 아니다, 이렇게 보면 되겠네요.
-매우 정확하게 보셨습니다.
-깜짝 놀랐군요.
-아까 판결에도 보시는 바와 같이 행위자의 의사나 의도보다는 행위 자체가 일반적이고
평균적인 사람이 성적 굴욕감이나 수치심을 느낄 수 있는 행위로 볼 수 있는지.
그로 인해 피해자가 성적 굴욕감이나 수치심을 느꼈는지가 중요한 판단 기준이라고 볼 수 있습니다.
추가적으로 당사자 간의 관계, 행위의 반복성 그리고 피해자의 거부 의사도 고려될 수 있습니다.
-그러면 이게 직장 내 성희롱이 인정되면 회사 내에서는 어떤 징계를 받나요?
-남녀고용평등법 제14조 제5항에는 사업주는 직장 내 성희롱 발생 사실이 확인된 때에는
지체 없이 직장 내 성희롱 행위를 한 사람에 대하여 징계, 근무 장소의 변경 등 필요한 조치를 하도록 규정하고 있습니다.
실제 징계는 각 회사 내부를 규정이나 사업주의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
견책, 감봉 등 경징계부터 정직, 파면, 해고 등 중징계까지 받을 수 있는데 성희롱에 대한 징계는 점점 강해지고 있는 추세로 알고 있습니다.
-그러면 이 사연의 황정수 씨는 어떤 징계를 받게 될까요?
-실제 유사 사건에서는 황정수 씨는 정직 6개월의 중징계를 받았습니다.
-그리고 아까 황정수 씨 행동이 형법상 강제추행이 될 수도 있다고 하셨는데 그거는 어떻게 됩니까?
-그렇습니다.
형법상 강제추행에서 추행은 성적 수치심이나 혐오감을 일으키게 하고 피해자의 성적 자유를 침해하는 행위를 의미하게 됩니다.
이를 통합해 보면 성희롱이란 상대방의 의사에 반하여 성적 굴욕감 또는 수치심을 일으키는 행위라고 정의해볼 수 있겠죠.
이 사건과 유사하게 직장 상사가 등 뒤에서 피해자의 의사에 명백하게 반하여 어깨를 주무른 사건이 있었는데
이 사건에서 추행에 있어 신체 부위에 따라 본질적인 차이가 있다고 볼 수 없다고 보아 추행을 인정하였고
업무상 위력에 의한 추행으로 가중처벌을 받은 사례가 있었습니다.
-그렇다면 이게 직장 내에서 받는 징계 절차와는 별개로 형사처벌도 이루어질 수도 있겠네요?
-그렇습니다. 직장 내 성희롱으로 징계를 받았다고 하더라도 해당 성희롱이 성추행 등
성범죄에 해당될 경우에는 형사처벌도 역시 받을 수 있습니다.
징계 절차와 형사 절차는 별개의 절차로 서로 영향을 미치지 않는다고 보시면 되는데요.
헌법 제13조 제1항에는 이중처벌금지의 원칙을 규정하고 있습니다.
그러나 징계의 경우에는 이중처벌금지 원칙에서 말하는 처벌에 해당하지 않기 때문에 징계를 받았더라도 형사처벌이 이루어질 수 있는 거죠.
다만 징계가 먼저 이루어진 경우에는 형사 판결의 양형에는 영향을 미칠 수도 있습니다.
즉 범죄의 정도에 비해 징계가 중한 경우에는 이를 고려해서 조금 가볍게 형을 선고할 수도 있습니다.
또한 징계나 형사처벌과는 별개로 피해근로자는 가해근로자에 대하여 민사상 불법 행위를 이유로 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
-그런데 저는 이것도 궁금한데요. 만약에 성희롱을 이유로 해서 회사에 신고를 했지 않습니까?
그런데 바로 즉각적으로 조처를 취하지 않고 넘어갔다, 이럴 경우에 회사가 책임져야 하는 거 아닙니까?
-아마도 그런 경우가 좀 많을 것 같은데요.
남녀고용평등법 제14조 제2항 내지 제6항을 살펴보면 사업주에게 성희롱 사건 조사
그리고 피해근로자에 대한 보호 및 조치, 가해근로자에 대한 징계 등 조치
그리고 피해근로자에 대한 불리한 처우 금지 의무를 규정하고 있고 이를 위반할 경우 사업자에 대하여 과태료 등 법적 책임을 질 수 있습니다.
또한 회사에서 적절한 대응을 하지 않아서 피해근로자의 피해가 지속되거나 피해가 커진 경우에는
피해근로자는 회사에 대해서 불법 행위를 이유로 손해배상 역시 청구할 수 있습니다.
-아무리 장난이고 격려라고 해도 상대방이 불쾌감을 느낀다든지 수치심을 느끼면 하지 않는 게 좋겠습니다.
-그렇죠.
-박성수 변호사님 마지막으로 정리 한 말씀 부탁드리겠습니다.
-이 사건에서는 가해근로자와 피해근로자 모두에게 한 말씀 드리고 싶은데요.
가해근로자의 경우 직장 내 성희롱은 행위자의 의도나 의사는 중요하지 않기 때문에 항상 상대방의 입장에서 생각하고
행동할 필요가 있다는 점 그리고 상대방이 거부의 의사를 표시한 경우에는 즉시 그 행동을 중단하여야 한다는 점은 꼭 기억해 주시기 바랍니다.
피해근로자의 경우 가해근로자의 행동이 싫다면 오해의 여지가 없도록 명확하게 거부의 의사 표시를 하시기를 바라고
만약에 의사 표시를 하기 어려운 상황에 처해 있다면 법적 조치를 통하여 그 힘든 상황에서 빨리 벗어나시기를 바랍니다.
서로 불편함이나 오해가 없도록 해서 힘든 직장 생활을 현명하게 이겨나가기를 항상 응원하도록 하겠습니다.