-법대로.
-(함께) 합시다.
-알고 있으면 유용한 법률 정보가 가득합니다.
법대로 합시다 더로이어. 오늘도 일상 속에서 겪을 수 있는 다양한 법적 분쟁들 살펴보고요.
속이 시원해지는 해결책도 함께 알아보도록 하겠습니다.
오늘 첫 번째 사건 바로 열어볼게요.
어떤 내용인지 화면으로 확인해 보시죠.
-이렇게 길을 막아놓으면 농사는 어떻게 지으라는 겁니까?
-내 땅인데 무슨 상관입니까?
-우리 형님이 과수원 할 때는 아무 말씀 안 하시다가 이제 와서 못 다니게 하는 거는 너무 한 거 아닙니까?
-너무 하기는 뭐가 너무 해?
-아버지 장례 치른다고 고생했다.
-형님이 더 고생하셨죠.
-아버지께서 나한테 논이랑 밭을 물려주셨고 너한테는 과수원을 주라고 하시더라.
-아버지 살아 생전에 형님이 아버지랑 같이 계속 농사를 지었으니까 논과 밭은 형님 몫이죠.
-그래, 그러면 과수원은 어떻게 할 거야? 지금 다니고 있는 직장도 있는데.
아니면 네가 회사 퇴직할 때까지 내가 계속 맡아서 경작을 하고 있을까?
-그렇게 해 주십시오. 퇴직하고 나면 제가 내려와서 과수원 경작하겠습니다.
-그래, 그러자.
-고맙습니다.
-아버지는 생전 형님과 함께 일궈온 논과 밭은 형님에게, 형이 경작해오던 과수원은 저에게 남겨주셨습니다.
형은 제가 회사를 그만두기 전까지 계속해서 과수원을 경작하기로 했고 저는 형에게 따로 과수원 사용료를 받지는 않았습니다.
-올해 작황은 어떻습니까?
-똑같죠, 뭐. 이거 낙과한 거 좀 챙겨 가세요. 조금 흠집이 나서 상품 가치는 없지만 맛은 기똥찹니다.
-매번 챙겨줘서 어째, 미안하게.
-김 씨 덕분에 과수원 오고 가는 게 얼마나 편한데. 김 씨 땅 통행로 아니면 마땅히 다닐 길도 없잖아요.
-내가 박 씨니까 이해하는 거지.
-고맙습니다.
-과수원은 다른 사람의 땅에 둘러싸여 도로와 직접 연결되지 않은 맹지였습니다.
하지만 과수원과 공로 사이에 위치한 임야에 농로가 있어 통행에 문제가 되지는 않았습니다.
특히 2011년경 관할 구청에서 도로포장 공사를 하면서 차량으로도 통행하며 계속 사용했습니다.
-형님, 저 이제 회사도 그만뒀고 제가 직접 내려와서 과수원 경작하겠습니다.
-퇴사하려면 아직 몇 년 남았다고 하더만. 갑자기 이렇게 내려와서 달라고 하면 어떻게 해?
-그렇게 됐습니다. 어차피 과수원은 제 거 아닙니까?
-내가 그동안 과수원에 쏟은 정성이 얼마인데. 그리고 아직 나도 애들한테 돈도 들어가야 하고 지금은 아니다.
-형님, 이런 게 어디 있습니까?
-형님은 계속해서 과수원을 이전해 주지 않았고 결국 저는 형님을 상대로 토지인도소송을 제기했습니다.
1년여의 소송 끝에 승소 판결을 받았습니다.
하지만 이 일로 형님과의 사이는 나빠졌습니다.
-해보자는 거야, 뭐야 이거.
-이렇게 길을 막아놓으면 어떻게 다니라는 거야?
-통로가 막혔네요.
-남의 땅에서 뭐 하는 겁니까?
-과수원 가는 길이 이 길밖에 없는데 여기를 막아놓으시면 어쩌자는 겁니까?
-내 땅에 외부인이 못 들어오게 하겠다는데 뭐가 문제입니까?
-우리 형님이 과수원 할 때는 안 막으셨잖아요.
-다른 길로 가면 되겠네. 저쪽으로.
-다른 길도 다른 사람 소유고. 저기 하천의 길 폭이 1m도 안 되는데 위험해서 못 다닙니다.
-그거는 내가 알 바 아니고.
-그러지 마시고 문 좀 열어주세요. 과수원 경작은 해야 할 거 아닙니까?
-내 땅에 다른 사람이 왔다 갔다 하는 게 싫습니다.
-수년간 통행로로 다니게 해 주셨으면서 왜 갑자기 못 다니게 하는 겁니까? 진짜 너무 하십니까?
-너무 하기는 뭐가 너무 해? 내 땅인데.
-통행로가 김영길 씨 소유의 임야에 있었기 때문이죠.
-그렇습니다. 수년간 잘 사용했던 통행로를 김영길 씨가 갑자기 못 다니게 막은 건데요.
그래서 박동민 씨는 과수원으로 가지 못하고 있는 그런 상황입니다.
-그러게요.
형이 관리할 때는 아무런 문제가 없었는데 갑자기 상황이 이렇게 되어 버려서 박동민 씨 입장에서는 좀 황당하고 또 화도 날 것 같습니다.
-그렇죠.
-그런데 일단 통행로가 김영길 씨가 주인인 임야에 위치해 있고 주인이 사용하지 못하게 한다면 아무래도 사용할 수 없겠죠, 이윤정 변호사님?
-통상적으로는 그렇습니다. 하지만 우리 민법에는 주위토지통행권이라는 것이 있습니다.
-주위토지통행권. 이게 어떤 건가요?
-주위토지통행권은 토지 소유자가 자신의 토지 주위의 다른 토지를 통행할 수 있는 권리를 말하는데요.
민법 제219조에 따르면 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지 소유자는 주위의
토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할
수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있습니다.
-이게 지금 드라마상에도 나오는데 과수원이 맹지이고 과수원과 공로 사이에 김영길 씨의 소유의 임야가 있다, 이런 내용으로 나오는데.
맹지, 공로. 이거 정말 어려운 단어가 많이 나옵니다. 구체적으로 어떤 의미입니까?
-먼저 맹지는 주위가 모두 다른 사람 소유의 토지로 둘러싸여 도로에 접하는 부분이 전혀 없는 한 필지의 토지를 뜻합니다.
그리고 공로는 일반 공중의 자유로운 통행이 보장된 길을 뜻합니다.
도로법상 도로만 해당하는 것은 아니고 가령 사도라 하더라도 일반 공중이 자유롭게 통행할 수 있는 도로라면 공로에 해당한다고 보는데요.
쉽게 말해 많은 사람과 차가 다니는 길을 말합니다.
-그러니까 공로와 직접 연결되지 않은 그 맹지의 경우에는 그 땅을 사용하기 위해서 주위토지통행권을 주장해 볼 수 있다는 말씀이네요?
-그렇습니다. 주로 맹지의 경우에 주위토지통행권을 주장하게 됩니다.
또한 별도의 진입로가 이미 있다고 하더라도 그 진입로가 토지의 이용에 부적합해서 실제로 통로로서의 충분한
기능을 하지 못하거나 통로를 개설하는 데 과다한 비용을 요하는 때에도 주위토지통행권을 주장할 수 있습니다.
-그렇다면 박동민 씨도 주위토지통행권을 한번 주장해 봐야겠네요?
-그렇습니다. 박동민 씨로서는 김영길 씨에 대하여 주위토지통행권을 주장해 볼 수 있습니다.
-그러면 박동민 씨가 주위토지통행권을 주장한다면 그게 인정을 받을 수 있느냐가 문제인데 인정받을 수 있겠습니까?
-대략적인 상황을 보면 인정받을 수 있을 것으로 예상되는데요.
박동민 씨에게는 주위토지통행권 인정을 위해 참작될 만한 여러 사정이 있는 것으로 보입니다.
우선 박동민 씨가 물려받은 과수원은 도로와 연결되지 않은 맹지입니다.
그리고 박동민 씨의 아버지와 형 박일동 씨는 수십 년간 김영길 씨의 임야에 위치한 통행로를 이용해 과수원에 드나들었는데요.
특히 2011년경에는 관할 구청에서 도로포장 공사를 할 때 통행로 시멘트 포장 공사까지 했습니다.
그래서 현황 도로로서의 형태를 가지고 있고 차량으로도 통행하며 계속 사용해 왔습니다.
새로 통행로를 개설해야 할 필요도 없고 기존 통행로를 계속 사용하더라도 비교적 김영길 씨의 손해가 크지 않을 것이라고 볼 수 있겠습니다.
-그리고 주위토지통행권을 인정받을 수 있을 만한 또 다른 이유가 있습니까?
-김영길 씨는 오랜 기간 박동민 씨의 아버지와 형 박일동 씨가 이 통행로를 사용하는 것을 용인했으면서도 박동민
씨가 사용하려고 하자 갑자기 통행로를 막고 통행을 방해하기 시작한 것입니다.
-그렇죠.
-이러한 사정은 기존 통행로 사용으로 인해 실제로 김영길 씨가 본인 소유의 임야를 사용하는 데 큰 손해가 발생하는
것은 아니라는 주장을 뒷받침할 수 있겠지요.
-그런데 김영길 씨가 내 땅에 있는 통행로 말고 다른 길이 있으니까 그 길을 사용하라고 했잖아요.
-김영길 씨는 다른 통로를 사용하라고 주장하고 있는 것으로 보입니다.
하지만 박동민 씨 말을 들어보면 김영길 씨가 말하는 다른 통로도 사유지이고
또한 다른 통로는 실제 그 현황을 보면 통행로로 사용하기가 어렵습니다.
특히 폭이 좁아 차량 진입이 안 된다고 하는데요.
차량 진입이 안 되면 과수원 경작을 할 수 없고 결국 토지를 그 목적에 맞게 사용할 수 없는 것이죠.
-그러네요.
-결국 다른 통로로는 기존 통행로를 대체할 수 없습니다.
이처럼 여러 사정을 종합해 보면 박동민 씨로서는 주위토지통행권을 인정받을 수 있을 것으로 예상됩니다.
-어쨌거나 주위토지통행권을 인정받을 수 있다고 하니까 또 다행스러운 일이네요.
-그런데 박동민 씨 입장에서 보면 그게 다행스러운 일일 수 있지만 김영길 씨 입장에서 본다면 내 땅에 누가 막 왔다 갔다 하는 게 싫을 수 있잖아요.
-그럴 수도 있죠.
-쓰레기를 버리기도 하고 도로 파손의 위험도 있거든요. 그런데 이렇게 통행권이 인정된다면 무조건 김영길 씨는 참아야 하는 겁니까?
-그렇지는 않습니다.
실제로 김영길 씨 입장에서 보면 박동민 씨의 형인 박일동 씨와는 친분도 있고
별도로 사례를 받기도 하여 통행로 사용을 용인해 주었던 것이고 다른
사람의 통행로 사용을 무조건 참아야 하는 것은 아닙니다.
민법 제219조는 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는
경우에 그 토지 소유자에게 그 주위의 토지 통행권을 인정하면서 그 토지
통행권자로 하여금 통행지 소유자의 손해를 보상하도록 규정하고 있습니다.
-통행지 소유자의 그 손해를 보상하도록 규정한다고 하셨는데 그러면 이 손해는 어떻게 산정하나요?
-주위토지 통행권자가 통행지 소유자에게 보상해야 할 손해액은 주위토지통행권이 인정되는 당시에 현실적 이용 상태에
따른 통행지의 임료 상당액을 기준으로 하되 구체적인 사안에서 사회 통념에 따라 쌍방 토지의 토지소유권 취득
시기와 가격, 통행지에 부과되는 재산세, 본래 용도의 사용 가능성, 통행지를 공동으로 이용하는 사람이 있는지를
비롯해서 통행 횟수, 방법 등의 이용태양, 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상과 이용 관계, 부근의 경, 상린지
이용자의 이해득실 기타 제반 사정에 따라 감경될 수 있습니다.
즉 김영길 씨는 박동민 씨에게 손해배상으로 통행지의 사용료를 청구할 수 있습니다.
-상식적이기는 합니다. 어쨌거나 무상으로는 통행을 할 수 없다는 뜻이죠?
-네, 주위토지통행권이 인정되더라도 무상으로 사용할 수는 없습니다.
다른 사람의 소유권을 제한하는 아주 예외적인 경우인 것이고 그 경우에도 당연히 손해는 보상을 해야겠죠.
-그렇죠. 시골은 다 인심이거든요. 낙과 떨어진 거 주는 거 봤잖아요.
-낙과잖아요.
-그런 일들을 하면서 서로 간의 보상이 필요합니다.
그런데 중요한 건 이 통행권을 얼마 간 또는 지속적으로 사용을 하지 않았을 때 없어진다.
이렇게 소멸한다는 그런 시효 규정도 있습니까?
-주위토지통행권은 인접한 부동산 소유자들 상호 간의 이용을 조절하기 위하여 인정되는 권리입니다.
즉 박동민 씨처럼 토지로 통행할 수 없어 토지를 사용하지 못하고 있는 부득이한 경우에는 주위토지통행권을 주장, 행사할
수 있는 것이고 통행의 필요성이 없어지면 인정받았던 통행권도 소멸하는 것입니다.
따라서 소멸시효는 달리 없습니다.
-사실 이런 맹지와 관련한 통행로 분쟁은 시골에서 더 자주 발생을 하는 것 같은데.
-그렇죠.
-주위토지통행권을 주장할 때 주의해야 할 사항 같은 것이 있을까요?
-주위토지통행권은 토지 소유자가 토지를 이용할 수 없거나 이용이 현저히 곤란한 경우에만 인정되는 것이고 단순히
편리하다는 이유만으로 인정되는 것은 아닙니다.
토지 소유자가 토지 이용을 위해서 반드시 필요하되 통행지 소유자의 손해를 최소한으로 하는 통행로의 범위를 잘 살펴 주장하여야 할 것입니다.
-주위토지통행권에 대해서 또 알아봤습니다. 이 사건 정리를 해볼게요.
마지막으로 박동민 씨에게 한마디 더 해 주시죠.
-박동민 씨, 형 박일동 씨로부터 과수원을 넘겨받았는데도 과수원 경작을 하지 못하고 그대로 방치해 두고 있을 수밖에 없어 안타깝습니다.
경작을 하지 못하는 기간이 길어질수록 박동민 씨의 손해는 더 커질 것으로 보입니다.
속히 통행로를 사용할 수 있도록 적절한 조치를 취하고 좋은 결과 있기를 바랍니다.
-더워라. 날씨가 이렇게 더워서 한여름에 어떻게 살아.
-안녕하세요, 사모님. 진짜 날씨가 너무 덥다, 그렇죠? 시원한 바람 좀 쐬세요.
-괜찮은데.
-그래도 더워서.
-날씨 덥네요.
-사모님, 부동산 투자에 관심 없으세요?
-부동산이요? 저 그런 거 잘 모르는데.
-사모님, 요즘은 여유 자금 좀 있으면 부동산 투자들 많이 하세요.
이게 진짜 좋은 기회인데 제가 초면이지만 꼭 소개해 드리고 싶어서 가시는 길 붙잡았습니다.
낙동강이 훤히 보이는 곳에 진짜 멋진 오피스텔입니다.
저희가 중도금도 무이자로 대출되고 한번 구경하세요.
-다음에.
-사모님 그런데 저희가 다음에는 기회가 없습니다.
날씨도 더운데 시원한 모델하우스 가셔서 설명 한번 들어보세요.
설명만 들으셔도 괜찮습니다. 여기 보시면.
-(해설) 저렇게 열심히 설명하는데 좀 미안하기는 하네. 그냥 구경이나 해볼까?
-사모님, 이게 진짜 좋은 기회라서 그래요.
-뭔가요.
-지식산업센터인데 일단 더우니까 모델하우스로 가시죠.
가셔서 설명도 들으시고 안에 사무실 있으니까 구경 한번 해보세요.
꼭 계약 안 하셔도 돼요.
-그래요.
-가시죠.
-계약은 꼭 해야 할 걸요, 아마.
-사모님, 이쪽은 저희 지식산업센터 총괄 분양 이사님이십니다.
-안녕하세요?
-반갑습니다. 오시는 데 너무 더우셨죠?
-(해설) 로이어건설? 대기업 건설사 아니야?
-마침 오늘 정말 잘 오셨습니다. 저희가 VIP 초대를 하고 있는데 오늘이 마지막이거든요.
사모님께는 특별히 VIP 할인 혜택을 드리겠습니다.
-VIP요?
-네, 오늘까지 파격적인 할인가로 분양을 받을 수가 있는 겁니다. 참 운이 좋으세요.
-내일 되면 더 파격적일 건데.
-우리 김 실장이 얘기를 했겠지만 낙동강이 딱 보이는 오피스텔입니다.
최근에 정부에서 대폭적으로 지원해 주기로 했고요.
사업자 등록을 하시면 부가가치세도 환급을 받습니다.
-요새 대출 이자 때문에 걱정 많이 하시는데요.
저희는 중도금을 무이자로 다 대출해 드립니다.
뭐 직접 입주하셔도 되고 임대를 하셔도 되고요.
-게다가 더 메리트가 있는 게 전매가 가능합니다.
그러니까 비싼 피를 받고 되팔 수도 있다는 거죠.
그리고 보시다시피 로이어 건설사 대기업이잖아요.
그 건설사가 시공사니까 안심하셔도 됩니다.
이런 기회 흔치 않습니다.
-총 사무실 구입하는데 계약금이 6000만 원밖에 안 합니다.
-조금만 더 생각해 보겠습니다.
-사모님, VIP 혜택이 오늘이 마지막입니다.
오늘이 지나면 저 가격에 계약 못 합니다. 일단 오늘 계약금을 넣으세요.
내일이면 가격이 엄청 올라갑니다.
-사모님, 제가 더운 날씨에 땀까지 뻘뻘 흘리면서 모시고 왔는데 그냥 가시면 좀 서운할 것 같아서.
-감정 호소인가요?
-결국 저는 계약금 6000만 원을 송금했고 두 사람은 계약금 입금이 확인되자 계약서는 곧 주겠다며 저를 돌려보냈습니다.
-아무리 생각해도 내가 뭐에 홀린듯 너무 성급하게 계약금을 준 것 같아.
홍보관 사무실에 가서 취소를 하자. 대화하는 거 녹음을 해야겠다.
-3개 호실 분양 계약서입니다. 도장만 찍으시면 됩니다.
-제가 너무 급하게 결정한 것 같아서 그냥 계약 취소하겠습니다. 계약금 돌려주세요.
-사모님, 이미 VIP 혜택도 다 받으셨고 계약금도 회사에 임금이 돼서 반환이 조금 어렵습니다. 이거 진자 좋은 기회인데.
-정 안 내키시면 다른 사람에게 전매로 파시면 됩니다.
-저 그런 거 할 줄 몰라서.
-제가 전매할 수 있도록 도와드릴게요. 3개월 이내 100% 다 전매할 수 있도록 약속드릴게요.
대신에 비싸게 판매하시는 그 금액의 20%를 저희한테 수수료를 주시면 됩니다. 아셨죠?
-알겠습니다.
-여기에 도장을 딱 찍으시면 됩니다.
-제 앞으로 정보통신업 관련 사업자 등록증하고 부가가치세 환급 관련해서 세무서에서 서류가 왔는데요.
-저희가 알아서 해드립니다, 사모님. 걱정 마세요. 네.
-3개 호실 전매는 어떻게 됐나요?
-요즘 부동산 경기가 너무 안 좋습니다. 정권도 바뀌었고요. 조금만 더 기다려 주세요.
-알겠어요.
-이후 분양 업체 이사에게 계속 전화를 걸어 전매를 해달라고 했지만 그 사람은 계속 핑계를 댔습니다.
-계속 전매는 안 해주고 이제는 전화도 안 받네. 나는 어떻게 해야 하지.
-저희가 길을 가다 보면 아파트나 오피스텔 상가 분양한다고 홍보하면서 물티슈 같은 거 나누어 주고 이런 경우는 참 많이 봤는데.
-받으셨어요?
-받긴 받았어요, 필요하니까. 그런데 이 사건 참 찜찜합니다. 김경덕 변호사님.
-뭔가 좀 찜찜하죠. 아마 시청자분도 아파트 상가 건물 이런 거 분양 홍보 많이 보셨고 경험해 보셨을 겁니다.
진행자님 말씀대로 휴지 주고 물티슈 주고 뭐 수세미며 경품 주면서 설명 한번 들어보세요. 계약 안 하셔도 됩니다.
이 말에 혹 이끌려서 가시는 분도 있는데 오늘 드라마 사례는 조금 독특한 이름의 건물을 소재로 하고 있네요.
-그렇습니다. 이게 보니까 지식산업센터라고 하는데 들어본 적은 있는데 사실 정확히 어떤 곳인지는 잘 모르겠거든요.
지식산업센터가 어떠한 곳인가요?
-아마 옛날 명칭을 보면 조금 이해가 쉬울 것 같아요.
지식산업센터라는 것은 2009년 이전까지는 아파트형 공장이라고 해도 됩니다.
그런데 산업집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률, 줄여서 우리가 산업집적법이라고 하는데 법률이
개정되면서 지식산업센터라는 명칭으로 변경됐습니다.
-아파트형 공장이라는 말은 들어봤어요.
그런데 이게 아파트형까지는 수식어고 정체성은 공장이지 않습니까?
이게 제조 시설을 말하는 거 아닙니까?
-그렇습니다. 지식산업센터는 엄연히 법적인 의미에서 공장입니다.
즉 제조업 등이 가능한 시설을 의미하는 거죠.
-그런데 드라마에서 지금 김미영 씨가 황정애 씨에게는 오피스텔이라고 홍보했습니다.
-그렇습니다. 오피스텔은 우리가 흔히 오피스와 호텔을 합친 그런 말이거든요.
즉 사무실로 일할 수 있으면서도 거주도 할 수 있는 그런 공간을 오피스텔입니다.
마찬가지로 공장인데 필요에 따라서는 사무용으로 쓸 수도 있고 이렇게 사람이 거주할 수 있는 공간이 지식산업센터다 이렇게 보시면 되겠습니다.
-그런데 좀 이해가 안 가는 게 공장인데 사람이 어떻게 살죠?
-사실 지금 공장도 이렇게 따지고 보면 제조 시설만 있는 게 아니거든요.
주변에 사무동도 있고 필요에 따라서는 직원들이 숙소나 기숙사로 사용하는 공간들이 같이 다 부수적으로 있지 않습니까?
특히 요즘에는 전통적인 제조업보다는 정보통신업이라든지 다양한 서비스업이 다 제조업에 편입돼 있거든요.
그러니까 이런 최신 사업에 적합하도록 깔끔하게 건물 지어놓고 공장이 사무실과
거주 공간과 이게 결합한 개념이 되도록 한 게 지식산업센터입니다.
-아무리 새로운 개념이 등장해서 지식산업센터라고는 하지만 어쨌든 공장.
공장은 제조 시설입니다. 이거를 일반인들에게 분양 홍보를 한다는 게 이게 아무래도 좀 이상한데요.
-이게 문제입니다. 사실 이름이 또 공장이라고 붙어 있으면 모르겠는데 원래 지식산업센터라는 게 이런 사업자들에게 필요한 건물이에요.
-그렇죠.
-애초에 계약서 봐도 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업 등 사업자 등록을 해야 입주할 수 있도록 다 규정되어 있습니다.
그런데 요즘처럼 경기도 안 좋고 사업도 잘 안되면 어떻겠습니까?
지식산업센터를 많이 지어도 공실이 많이 생길 수밖에 없겠죠.
-그렇죠.
-그래서 일반인들에게 무분별하게 홍보해서 계약을 유도하는 거죠. 오피스텔이다, 사무실이다 이러면서.
그런 경우가 많이 있으니까 문제가 되는 거죠.
-그러면 지금 사업자 등록이 되어야 입주가 가능하다고 하셨는데 이 사건처럼 일반인이 분양을 받은 경우는 어떻게 되는 건가요?
-우리 드라마 사례의 황정애 씨처럼 사업자가 아닌 평범한 사람인데 일단 분양계약을 하고 나면 나중에 사업자 등록을 해도 됩니다.
그래서 황정애 씨가 아무런 관련이 없는 정보통신업 사업자 등록을 받은 것이거든요.
황정애 씨로서는 지식산업센터가 다 완공되면 정보통신업 사업을 하셔야 하는 거죠.
-그런데 이 분양업체에서는 3개월 뒤에 100% 전매가 가능하다고 했는데 이게 현실성이 있는 이야기인가요?
-이게 황정애 씨는 사업자 등록을 했지만 사실 어차피 전매할 거, 제3자한테 다 넘어갈 거니까 아마 문제가 안 될 거라고
생각했는데 특히 이게 분양업체 총괄이사라는 게 남수혁 씨가 책임지고 전매해 주겠습니다.
이 말을 믿고 이렇게 계약한 것이거든요.
그런데 문제는 전매가 안 되고 있다는 점이죠.
-드라마상으로 봐도 남수혁 씨하고 김미영 씨가 아무래도 목표에 쫓겨서 온갖 감언이설들이 제가 봤을 때 다 과장된 거짓 같거든요.
바로 사기로 그냥 고소하면 안 될까요?
-이게 일리가 있는 말씀인데 현실에서는 그게 조금 쉽지 않습니다.
대법원은 부동산 건물 분양계약에서 다소 과장된 말이나 홍보 과정에서 조금 사실과 다른 부분이 있다고 하더라도
이에 대한 판단은 다 계약자가 하는 것으로 보고 있어요.
아까도 드라마에나 오듯이 경관이 좋다, 낙동강이 훤히 보인다.
이랬는데 막상 짓고 났더니 옥상 위로 올라오니까 낙동강이 손톱만큼도 안 보이는 그런 경우도 있거든요.
그런데 이런 정도로 과장만 가지고 과연 사기라고 이렇게 단정하기가 어려운 게 문제 있죠.
-그러면 이 드라마 사례에서는 어떠한 법적인 문제도 없는 것인지 지금 정애 씨는 공장에 살면서 정보통신업을 해야 하는 것인지 어떻습니까?
-꼭 그렇지는 않습니다. 당연히 이 과정 문제가 있습니다.
먼저 남수혁 씨가 3개월 내에 전매를 약속했고 심지어 전매 잘 되면 한 수수료 20% 저 떼주세요.
이런 말까지 했잖아요. 이런 게 가장 큰 문제죠.
나중에 보니까 3개월이 다 지나도 나 몰라라 하면서 연락도 잘 안 되고 그랬지 않습니까?
-그렇죠. 아무래도 지금 상태는 우리가 흔히 속칭으로 이야기하는 잠수를 탄 것 같아요.
-이 산업직접법에 따르면 이 지식산업센터에 관해서 분양할 때 거짓 또는 과장된 사실을 알리거나 기만적인
방법을 사용해서 입주자를 모집하면 무려 5년 이하의 징역 또는 5000만 원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있고요.
또 우리 건축물의 분양에 관한 법률에도 보면 사용승인 전에 전매를 알선, 중개하면 1년 이하의 징역 또는 1000만
원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다.
-그런 내용을 보면 지금 남수혁 씨는 형사처벌을 받게 되겠네요.
-그럴 것으로 보입니다.
대부분 사건에서는 사실 이런 과정의 말을 주고받는 게 증거가 잘 남지 않아서 증명하기가 어려운데 다행히도 이
드라마에서 황정애 씨는 휴대전화로 그 대화를 다 녹음했잖아요.
그러니까 충분히 남수혁 씨의 불법 행위는 증명해 볼 수 있을 것 같습니다.
-일단 불법 행위를 했으면 형사처벌을 받는 것은 당연한 건데 문제는 분양계약을 취소할 수 있느냐 부분이거든요.
전매도 지금 안 되는 것 같고 이대로라면 사업자도 아닌 황정애 씨가 꼼짝없이 입주를 해야 할 그럴 상황입니다.
-그렇죠.
남수혁 씨에 대한 처벌은 처벌이고 황정애 씨에게 가장 시급한 문제는
분양계약을 취소하거나 해제해서 계약금 6000만 원을 돌려받는 거 아니겠어요.
황정애 씨는 이러한 불법 행위를 이유로 분양계약의 취소를 주장하면서 계약금 6000만 원을 반환해달라.
이런 민사소송도 함께 제기하셔야 합니다.
-어쨌든 소송을 제기해서라도 6000만 원을 돌려받아야 하는데 그런데 이미 좀 번거로워졌잖아요.
이렇게 적극적으로 길에서 홍보하는 거 나한테 정말 필요한지 좀 더 깊이
신중하게 그러니까 생각을 하고 결정해야 할 것 같다는 그런 생각이 드네요.
-맞습니다. 예전에 변호사님께서 그러셨나요?
투자를 권유하면서 정말 이거는 다시 오기 힘든 좋은 기회다.
이런 좋은 기회는 나에게 오지 않는다고 생각하면 된다고 하셨던 말씀이 기억에 남습니다.
마지막으로 황정애 씨와 시청자분들께도 당부의 한 말씀 해 주시죠.
-오늘 방송 보시고 시청자분들께서 한 가지 오해하시면 안 되는 게 지식산업센터가 다 나쁘다 이런 말은 아닙니다.
사업자, 특히 제조업이나 또 정보통신 관련 산업업체에게는 정말 좋은 기회가 될 수 있습니다.
문제는 이게 일반인들에게도 분양이 가능한데 그 과정에서 오피스텔, 아파트처럼 오해하는 경우가 많다는 점입니다.
지식산업센터는 법적인 의미에서 엄연히 아파트형 공장.
즉, 공장이라는 점을 잊지 말아야 하는데요.
홍보 과정에서 잘 모르는 내용인데도.
이런 데 이끌려서 섣불리 계약하고 도장 찍고 그렇게 하지 마시고 꼼꼼히 다 따져보셔야 합니다.
황정애 씨는 어쨌든 전매가 가능하다는 말을 믿고 잘못 계약을 했으니까 남수혁 씨 상대로 형사 고소를 제기하고 회사를
상대로는 계약을 취소해 달라는 소송을 제기하면 되는데요.
단순히 그냥 속았다고 이렇게만 주장한다고 해서 쉽게 이길 수 있는 그런 사건이 아니니까 법률 전문가의 도움을 반드시 받으시길 바라겠습니다.
-어디 보자. 어머니한테 상속받은 아파트. 소유권 이전도 깔끔하게 됐네. 로이어은행이요?
그거는 조금만 시간을 주시면 제가 바로 해결하겠습니다.
대출 한 번만 더 부탁드립니다. 알겠습니다.
요새 거래처들도 다들 어렵다는데. 당장 어디서 돈을 구해. 맞다.
상속받은 아파트. 그걸로 담보를 해서 돈 좀 빌려야겠다. 좋았어.
-그래, 돈이 필요하시다고? 얼마나?
-대출금을 막아야 해서 5억 정도.
-5억? 담보는? 설마 담보도 없이 나한테 돈 빌리러 온 거 아니지?
-여기 로이어동에 있는 42평짜리 아파트입니다.
-보자. 근저당권도 없고 깨끗하네. 그러면 빌려주는 대신에 근저당권이랑 소유권 이전 담보 가등기 설정 동의하는 것도 오케이?
-소유권 이전 담보 가등기까지 해야 합니까?
-싫으면 하지 말고. 지금 발등에 불 떨어진 사람이 누군데.
-해야죠, 하겠습니다.
-오케이. 그러면 이자는 연 10%로 하고 원금은 2년 줄게. 그 안에 돈 못 갚으면 이 로이어동 아파트 내 거 되는 거 알지?
-알겠습니다.
-그래. 그럼 이 서류에 사인하고.
-저는 그렇게 회사의 위기를 넘겼고 이후 크고 작은 공사들을 맡으면서 이자와 원금을 갚아가고 있었습니다. 그런데. 네.
-사장님, 큰일 났습니다. 오늘 현장에서 사고가 발생해서.
-뭐라고요? 피해는 얼마나 됩니까?
-피해가 크지는 않은데 사고 소식이 커지면서 저희 거래처와 금융 기관들이 자금 압박을 바로 실행했습니다.
-뭐라고요?
-당장 2주 뒤에 로이어은행 기업 대출 만기인데 이번에는 절대 연장 불가하다고 원금까지 다 갚으라고.
-미치겠네, 진짜.
-어떻게 할까요?
-혹시 돌려막을 곳이 있습니까?
-그게... 그게 전부 저희 회사에 등을 돌렸습니다.
-여러모로 어려운 상황이네요.
-일단 알겠습니다. 김 사장님, 잘 지내시죠?
-저야 괜찮은데 허 사장님은 괜찮으세요? 요새 사고 소식이 파다한데.
-그거 때문에 전화드렸습니다. 사고 때문에 자금줄이 막혀버렸는데 저한테 돈 좀 빌려주십시오.
-아니, 제가 허 사장님 뭘 믿고요. 지금 빈털터리잖아요.
-실은 제가 몇 년 전에 부모님한테 상속받은 아파트가 하나 있습니다.
로이어동에 있는 42평짜리. 그거 담보로 2억만 좀 빌려주십시오.
제가 석 달 안에 해결하겠습니다.
-로이어동에 42평 아파트라? 일단 생각 좀 해볼게요.
-사장님, 부탁드리겠습니다.
-날짜를 지우고 복사를 했습니다.
-아파트가 걸린 거 없이 깨끗하네요.
-저희 어머니가 돌아가시면서 상속받은 거라서 제가 아껴둔 겁니다.
-이걸 담보로 걸 테니까 저희 회사 숨 좀 돌릴 수 있게 2억, 2억만 좀 부탁드립니다.
-2억이면 되겠습니까?
-그럼요. 만약에 제가 돈 못 갚으면 아파트 근저당설정 바로 해드리겠습니다.
-그래요, 그럼.
-(해설) 증명서상 근저당 하나 없는 부동산이었기에 저는 이를 믿고 돈을 빌려줬습니다.
하지만 허 사장은 1년이 지나도록 돈을 갚지 않았고 참다못한 저는 근저당을 설정하기로 마음먹었습니다. 그런데.
-진짜. 이게 뭐야? 근저당권자 차무진?
근저당 설정일이 2013년. 아니, 나한테 돈을 빌린 게 2015년 여름인데 그러면 이 인간 나한테 사기 친 거야?
나 도저히 못 참는다.
-김정윤 씨가 돈 빌려줄 당시에 확인한 등기부등본에서는 지금 근저당 없이 깨끗했거든요.
-그렇죠.
-그런데 이게 이미 근저당이 설정돼 있었습니다.
아주 황당합니다, 이나리 변호사님.
-드라마에서 보셔서 아시겠지만, 허주영 씨가 급한 상황에서 돈을 빌리기 위해 자신이 상속받았을 당시에 열람 출력한
등기사항전부증명서를 보관하고 있다가 열람 날짜를 지우고 이를 김정윤 씨에게 보여준 것입니다.
-그럼, 허주영 씨는 김정윤 씨를 속일 의도를 가지고 이렇게 서류를 보여준 것이니까 사기가 명백하네요.
-맞습니다, 허주영 씨는 피해자 김정윤 씨가 담보를 요구하자 당시 이 사건 부동산에 아무런 담보가 설정돼 있지
않은 것처럼 열람 일자를 지우고 복사를 한 뒤에 등기사항전부증명서를 교부하여 기망행위를 하였습니다.
또한 피해자 김정윤 씨는 이 사건 부동산에 담보가 설정돼 있지 않다고 속아서 돈을 빌려준 것.
즉, 처분행위를 하였고 이 과정에서 허주영 씨는 김정윤 씨의 돈을 편취할 의도가 있었다고 볼 수 있어 명백히 사기죄가 성립할 것으로 보입니다.
-그런데 여기에서 짚어봐야 할 부분이 하나 있습니다.
등기사항전부증명서의 날짜를 지웠다.
그것으로서 기망행위를 했다는 거 아닙니까?
그런데 이게 등기사항전부증명서라는 게 공문서잖아요.
이거를 이렇게 위조했다? 이게 좀 문제가 될 거 같은데요.
-사무장님께서 중요한 부분을 지적해 주셨는데요.
우선 등기사항전부증명서는 법원 행정처 등기 정보중앙관리소 명의로 발급되는 공문서입니다.
등기사항전부증명서를 보면 부동산 주소 등을 기록하는 표제부, 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구, 소유권 이외의
권리 즉 근저당권 설정 등 담보가 설정돼 있는지 그 현황을 기록하고 있는 을구로 구성하고 있습니다.
이렇듯 부동산 표시 갑구, 을구는 등기사항전부증명서를 구성하는 주요 내용이라 하겠습니다.
그런데 위조란 행사할 목적으로 작성 권한 없는 자가 타인 명의의 문서를 새롭게 작성하는 것을 말하고 변조란
이미 성립되어 있는 문서의 내용을 권한 없이 변경하는 것을 말하기 때문에 이 사건에서는 공문서위조죄보다는
공문서변조죄가 문제 된다고 볼 수 있습니다.
-그런데 등기사항전부증명서에 전체 내용을 바꾼 것도 아니고 열람한 날짜만 살짝 지운 건데 이것도 변조로 볼 수 있을까.
이런 의심도 있습니다.
-공문서인 등기사항전부증명서는 누구든지 열람하거나 발급받을 수 있고 발급할 때는 등기사항전부증명서의
하단에 발행일이 기재되고 열람할 때는 열람 일자가 표시됩니다.
이 사건에서 허주영 씨는 누구든지 열람하여 출력 가능한 등기사항전부증명서의 열람 일시를
삭제한 것으로 어쩌면 사소하게 느껴질 수도 있을 거 같습니다.
-그렇죠.
-맞습니다, 그렇기 때문에 지금 저희가 공문서변조죄가 무엇인지 자세하게 알아볼 필요가 있을 거 같은데요.
변호사님께서 설명을 좀 해주시죠.
-공문서변조죄의 성립 요건을 살펴보면 권한 없는 자가 공무소 또는 공무원이 이미 작성한 문서의 내용에 대해
동일성을 해하지 않을 정도로 변경을 가하여 새로운 증명력을 작출케 함으로써 공공적 신용을 해할 위험성이
있을 때 성립한다고 대법원은 보고 있습니다.
-공공적 신용을 해할 위험성이 있을 때, 이게 조금 해명하기가...
공공적 신용이라는 게 너무 추상적이거든요.
좀 구체적으로 설명을 해주시죠.
-대법원에서는 일반인으로 하여금 공무원 또는 공무소 권한 내에서 작성된 문서라고 믿을 수 있는 형식과 외관을
구비한 문서를 작성하면 공문서변조죄가 성립하는 것이고 일반인으로 하여금 공무원 또는 공무소의 권한 내에서
작성된 문서라고 믿게 할 수 있는지 여부는 그 문서의 형식과 외관은 물론 문서의 작성 경위, 종류, 내용 및 일반
거래에 있어서 그 문서가 가지는 기능 등 여러 가지 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다고 보고 있습니다.
-그러면 이 사건은 어떻게 봐야 할까요? 공문서를 변조했다고 봐야 할까요?
-두 분 생각은 어떠세요?
-저는 일단 어쨌거나 원본이 나의 의도적인 행동으로 변화가 되었기 때문에 변조인 것 같습니다.
-정준희 아나운서가 변조라고 했기 때문에 저는 변조가 아닌 것으로 하겠습니다.
-왜 그렇습니까?
-저는 일단 반대로 가니까요.
-청개구리이신가요?
-굉장히 청개구리가 되고 싶어졌습니다. 변호사님, 어떻습니까?
-어떻습니까?
-유사사건을 보면 두 분의 의견이 나뉜 것처럼 2심과 대법원의 판단도 나뉘었습니다.
-그래요?
-2심에서는 공문서 변조에 대해서 무죄라고 판단을 했는데요.
2심이 무죄로 판단한 이유를 보면 등기사항전부증명성의 하단에 기재된 열람일자를 지우고 복사하여 변경한
등기사항전부증명서, 즉 변경 후 등기사항전부증명서는 단지 열람일시를 알 수 없는 어떠한 시기에 기재와 같은
등기기록이 존재한다는 사실을 증명하는 내용의 서류로 변경 전 등기사항전부증명서와 동일한 내용을 담고 있다고 보았습니다.
결국 변경 후 등기사항전부증명서에 새로운 증명력이 작출되었다고 보기 어려워 공공적 신용을 해할 위험성이 없다고 본 것입니다.
-그런데 이게 언제 열람을 했는지 그 시점에 따라서 근저당 여부가 달라졌지 않습니까?
그런데 새로운 증명력이 창출되지 않았다고 본 것은 좀 이해가 안 되는 것 같아요.
-그래서 대법원에서는 유죄로 판단했습니다.
-그래서 2심의 판단을 뒤엎은 거군요.
-그렇습니다.
등기사항전부증명서의 열람일시는 등기부상 권리관계의 기준 일시를 나타내는 역할을 하는 것으로서
권리관계나 사실관계의 증명에서 중요한 부분에 해당한다는 것이 그 이유였는데요.
이 사건의 경우에도 허주영 씨는 변경 후 등기사항전부증명서를 김정윤 씨에게 제시, 교부함으로써 그 일시 무렵에 이
사건 부동산에 관해 근저당권설정등기 및 소유권이전담보가등기가 존재하지 않는다는 내용의 허위 사실을 증명하는 데 이용하였습니다.
김정윤 씨를 비롯한 사건 평균인의 입장에서 볼 때 열람일시가 삭제된 것을 제외하고는 변경 후
등기사항전부증명서가 가짜라고 의심할 만한 외관이나 형식이 있었다고 볼 수는 없지 않습니까.
-그렇죠.
-그렇기 때문에 대법원도 열람일시 삭제 행위만으로도 기존 공문서에 새로운 증명력이 작출된 것이고 이를 진정한
공문서라고 믿을 수밖에 없는 공공에 위험을 초래할 가능성이 크다고 판단하였던 것입니다.
-이래서 정준희 아나운서와 반대로 가는 행위를 굉장히 조심해야겠다는 생각했습니다.
-지양하십시오.
-죄송합니다. 그런데 그렇게 되면 허주영 씨는 공문서 변조 그리고 행사죄 그리고 사기죄 이 모든 것으로 다 처벌을 받게 되는 겁니까?
-그렇습니다.
유사사건 대법원 판결에 비추어보면 허주영 씨는 사기죄를 비롯해서 열람일시를 삭제한 행위로
공문서변조죄가 성립하고 이를 김정윤 씨에게 제시, 교부했기 때문에 변조공문서행사죄도 인정될 것으로 보입니다.
특히 공문서 변조 및 변조공문서행사죄는 형법 제225조와 제229조에서 10년 이하의 징역에 처한다고 규정하고 있습니다.
-공문서변조죄 형량이 굉장히 높게 규정이 되어 있네요, 그렇죠?
-맞습니다.
관련하여 최근 하급심판례를 보면 우연히 습득한 장애인 주차 표지를 변조해 장애인 전용 주차구역에 차량을
주차한 행위에 대해서 공문서변조 및 변조공문서행사죄를 적용해서 징역 6월에 집행유예 1년을 선고한 사건이 있었습니다.
-이게 진짜 사자성어로 견물생심. 그런데 중요한 거는 요즘은 우연히 주우면 그 자리에 둬야 해요.
-맞아요.
-CCTV가 많기 때문에 뭘 들고 가는 행위도 굉장히 위험합니다.
-맞습니다.
-그런데 이게 장애인 주차 표지가 공문서입니까?
-맞습니다.
장애인 주차 표지는 장애인, 노인, 임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 제17조 제2항에 따라 보행에 장애가
있는 사람이 신청하는 경우 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장이 발급하는 공문서입니다.
이는 장애인 전용 주차구역에 주차할 수 있는 법적 권한을 부여하는 것으로서 이를 변조하는 행위는 공문서변조죄의 구성 요건을 충족합니다.
공문서 변조 행위는 벌금형 없이 징역형만을 법정형으로 규정하고 있는 만큼 매우 중한 범죄라 할 것입니다.
-뭐든 내 것이 아니면 탐하지 말아야 합니다, 그렇죠?
-그렇습니다.
-이 사건 정리해 보겠습니다. 마지막으로 의뢰인이시죠. 김정윤 씨에게 한마디 해 주시죠.
-김정윤 씨, 이번 사건은 단순한 금전거래에서 그치지 않고 신뢰를 악용한 명백한 기망행위였습니다.
아무리 꼼꼼히 서류를 확인했더라도 상대방이 고의로 조작된 문서를 제시한다면 이를 완벽히 방지하기는 어렵습니다.
하지만 법은 진실을 외면하지 않습니다.
정당한 법적 절차를 통해 사기죄와 공문서변조죄 모두에 대해 책임을 물을 수 있는 길이 열려 있습니다.
이번 일을 계기로 앞으로 어떤 거래든 법률 전문가의 조력을 통해 보다 철저히 검토하고 대비하시기 바랍니다.
-오늘도 다양한 사건을 통해서 우리 생활 속 법정 분쟁들 속 시원하게 해결해봤습니다.
이렇게 저희 법대로 합시다 더로이어와 함께하시면요.
법에 대한 궁금한 점들은 물론이고요.
여러 가지 소송이나 분쟁 또 해결 방법까지 자세하게 알려드리니까요.
다음 주에도 놓치지 마시고 저희와 함께해 주시기 바랍니다.
오늘 준비한 내용은 여기까지고요.
저희는 다음 주에 더 명쾌하고 재미있는 법률 이야기로 찾아 뵙도록 하겠습니다.
법대로.
-(함께) 합시다.