-시청자 여러분, 안녕하십니까? KNN 파워토크입니다.
지난 15일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향을 보면 부산의 아파트 매매 가격은 전주보다 0.08% 하락했습니다.
2022년 6월 이후 34개월째 하락세가 지속되고 있는 모양새인데요.
반면에 전세 가격은 8개월째 상승세를 보이고 있습니다.
무엇보다 주목해야 할 것은 수도권의 토지거래허가구역 지정 해제가 수도권의 집값 상승을 계속해서 부추기면서
수도권 집값은 오르고 부산의, 지역의 부동산 시장은 계속해서 하락세를 보이는
그야말로 양극화가 심각해지고 있다는 것인데요.
내수 부진, 경기 침체, 여기에 더해진 정치 혼란까지.
그야말로 부동산 시장은 혼란 속, 안개 속을 걸어가는 모양새라고 말씀드릴 수 있는 상황입니다.
파워토크 오늘은 불확실성의 부동산 시장 짚어보는 시간 준비했습니다.
자리하신 분들 소개해 드리겠습니다. 동아대 부동산학과 교수 강정규 교수님 나와주셨습니다. 반갑습니다.
-안녕하십니까?
-부동산서베이 이영래 대표님 함께하고 계십니다.
-안녕하십니까?
-반갑습니다. 오프닝에서도 말씀을 드렸습니다만 부산의 아파트 매매가격이 34개월째 하락세를 보이고 있는 모양새입니다.
또 공동주택 공시가격을 보니까 전년보다 1.66% 하락하고 있는 모양새인데요.
전국에서 이게 또 네 번째로 큰 하락 폭이다 보니 이런 수치들을 좀 주목해야 할 필요가 있는 것 같은데
일단 전체적으로 이 이야기를 시작하기 전에 부산, 경남의 부동산 시장 상황, 두 분 어떻게 바라보고 계시는지 궁금해요.
먼저 강정규 교수님.
-일단 전반적인 지표가 거의 최악의 상태에 도달해 있는 것이 아닌가.
매매 가격도 말씀하신 것처럼 34개월째 하락을 하고 있고요.
그다음에 주택 매매 거래량도 최저 수준인 1000건대까지도 지금 떨어져 있는 상태이고
또 미분양 아파트를 비롯한 악성 미분양 등 여러 가지 주택 신규 분양도 매우 침체의 늪에 빠져 있고요.
또 지금 최근에 아시는 바와 같이 지역의 유수한 건설사들 기업 회생을 신청해 놨다든지
부도 난 상태까지 만들어져 있는 상태입니다.
그래서 전체적으로 서울의 불장이라는 이야기와 달리 우리 부산 지역은 물장이라는 이야기가 나오고 있는 상태입니다.
그래서 안타깝게도 지표가 나타내는 바와 같이 최악의 상태에 도달해 있는 것이 아닌가, 그렇게 생각하고 있습니다.
-이영래 대표님은 어떻게 보세요?
-가격 하락세가 지금 3년째 이어지고 있는 상황이다 보니까 그동안 하락하는 추세를 조금 더 지켜보다가
가격이 움직이면, 회복을 하면 다시 팔려고 한 수요들 같은 경우에도 지금 이게 3년째 이어지다 보니까
이미 포기를 하는 수요들이 점차 더 늘어나고 있습니다.
그래서 이러한 부분들이 가격 하락세를 조금 더 부추기고 있는 상황이라고 할 수 있고요.
이렇게 이러한 부분들이 또 지역 경제까지에도 영향을 미치는 상황에서 정부에서는 특히 부산을 중심으로 한
지방 지역에 대한 부동산 시장에 대한 사실상 아무런 대책도 없다고 하는 부분들이
조금 더 실망감을 더 키우고 있는 상황인 것 같습니다.
-전반적으로 상황이 참 좋지 않다,
최악이라는 표현까지 쓰셨는데 정말 어둡게 느껴지는 부분이 확실히 있는데
다행히 그래도 주목할 만한 좋은 소식이 있기는 합니다.
소비자, 소비심리지수, 부동산 시장 소비심리지수가 2개월 연속 오름세를 보이고 있다는 소식인데
이걸 시장 회복의 신호탄으로 봐도 되지 않을까라는 해석들도 있더라고요.
-최악의 상태라는 말씀을 드린 바와 같이 최악인 경우에는 더 이상 나빠질 게 없다는 말과 같다고 보시면 되겠습니다.
-해가 뜨기 전이 가장 어둡다.
-그렇습니다. 그래서 결국은 반등할 수 있는 여지는 또 상대적으로 있다.
우리 부산 지역이 그래도 제2의 도시로써 경제 체력이 서울, 수도권만큼은 아니지만
다른 지방 도시보다는 아직 튼튼하다고 보고 있습니다.
그런 과정 속에서 지난 2월 19일에 정부가 발표한 대책에 의해서 우리 지역의 체력을 키울 수 있는
그런 대책들도 발표가 됐는데 일단 철도지하화 사업 그리고 개발제한구역이 해운대 1곳,
강서구 2곳을 비롯해서 상당히 어려운 그런 작업에 해당되는 우리의 선물을 개발제한구역 3곳을 통해서 받았다는 것들.
그다음에 가덕도신공항 그리고 강서권 개발 계획 같은 이런 대규모 지역개발사업이
지역 경기에 활력을 불러올 수 있다는 생각이 들고 있고요.
또 금리가 다행히 조금씩 안정화 상태로 가고 있다고 하는 것들도 경기 회복의 하나의 신호라고 볼 수 있을 것 같고
또 하반기 예정되어 있는 노후계획도시 특별법에 의한 해운대, 화명 등 5개 곳의 선도지구 지정 절차.
그리고 경기가 최악으로 떨어져있다 하는 투자자들의 심리가 좀 회복되는 것들,
이런 것들을 봤을 때 최악의 상태는 지금 놓여있지만 하반기 이후부터는 좀 상당히 나아질 수 있는 그런 여지는 있다.
그래서 지금 말씀드렸던 몇 가지 여건만 잘 진행이 된다고 하면 지금 현재 모습하고
하반기의 그때인 봄을 지금 살펴본 모습과는 상당히 다른 모습을 띨 수 있지 않나, 생각을 하고 있고요.
더 나아가서 지금 탄핵 정국이 어느 정도 마무리가 되어가는 이야기가 나오고 있는데 어떠한 형태로든지 간에
해결이 된다고 하면 이 부동산 시장에 여러 가지 법안 그리고 정책도 나오면서
긍정적인 효과가 나오지 않겠나 기대를 해보고 있습니다.
-관련해서 지난달 19일입니다. 정부가 지역 건설 경기 보완 방안을 발표를 했어요.
사실 지역에 워낙 미분양이 많이 쌓여있기도 하고 건설 경기가 워낙 안 좋다 보니까 이런 대책을 내놨는데
아무래도 이 부분은 수요를 활성화하기보다는 공급에 조금 더 초점을 맞춘 정책인 것 같은데 이영래 대표님,
이런 부분들이 그래도 지역 부동산 시장에 좀 영향을 미칠까요?
-이 대책이 발표하기 전에는 저도 지방의 부동산 시장을 살리기 위한 부양책이
이렇게 많은 준비를 해서 나올 것으로 생각을 했는데 막상 이렇게 나온 대책 자체는
사실 실망감이 많이 크다고 볼 수 있습니다.
주요 내용으로는 앞서 원장님께서도 말씀하셨던 부산역을 중심으로 한 인공지반을 건설한 철도지하화 하는 부분이 있고
또 북항에 해안 클러스터를 조성을 한다든지 아니면 건설사들이,
민간 건설사들이 공공 입찰을 할 때 그동안 입찰 단가가, 건축비가 너무 낮았었는데
이러한 부분들을 올려준다거나 아니면 대출 이자를 지원해 주는 이런 내용이 포함되어 있는데요.
실질적으로 이 부분들은 시장에 영향을 준다기보다는 건설 회사에 대한 건전성
그리고 이제 지역 경기 SOC 사업을 통한 활성화를 하겠다고 하는 의도가 많기는 한데
사실상 당장에는 영향을 미치기는 어렵다고 볼 수 있고요.
그리고 또 가장 주목을 받았었던 내용이 바로 미분양 아파트에 대한 대책이었는데
사실상 주택공사에서 전국에 있는 미분양 주택을 3000호 정도 매입을 하겠다는 내용이었었기 때문에
그러한 부분도 아직까지는 시장에 건전성에는 좋아지겠지만 시장이 변화하기에는 한계가 있다고 보여집니다.
그래서 기대했던 것보다 이렇게 약했었던 원인이 뭐냐라고 보면 사실상 대통령이 부재한 상황에서
책임감 있는 대책들이 나오지 못했다.
그런 부분에서 상당히 아쉬웠던 대책이었다고 볼 수 있습니다.
-두 분 말씀 듣다 보니까 확실히 우리 정치에 드리워진 불확실성이 좀 빨리 해소가 돼야
여러 가지 부동산 정책들도 자리를 잡을 수 있을 것이고 한 방향으로 갈 수 있을 것 같다는 생각도 드는데요.
수요 측면에서 봤을 때 공급 측면 대책에서 앞서 살펴봤으니까 수요 측면에서 봤을 때는
아무래도 금리가 가장 큰 변수가 아닐까라는 생각이 듭니다.
한국은행이 기준 금리를 인하했지 않습니까? 이 부분 실제로 수요 증가로 이어질 수 있을까요?
-시장 경기 회복에 가장 큰 영향을 미치는 것들에 대한 몇몇 가지 요인을 봤을 때
일단 경제 성장률을 비롯한 경제 여건 두 번째가 금리 그리고 세 번째가 말씀하셨던 수요자들의 심리적인 것들이
중요할 것으로 보여지고 있는데 지금 금리 문제만 봤을 때는 미국 기준 금리가 계속 인하가 되고 있는데
트럼프 대통령이 당선된 이후부터는 금리 인하 속도가 상당히 늦어지고 있다.
그게 우리나라의 기준 금리에도 영향을 미치는 것이 아닌가 생각이 들고 있어서 조금 더 금리가 빠르게 하향,
안정화 돼야지만 경기 회복에 좀 상당히 영향을 미칠 수 있다.
다행히 더 이상 올라가지 않는다는 것만으로도 영향을 받을 수는 있지만 조금 더 빠르게 인하해야 한다는 생각이 들고 있고요.
또 금리 같은 경우도 중요하지만 금리보다 더 중요한 게 싼 금리를 이용할 수 있도록 하는
금융 규제 완화가 필요한데 이자는 싸지는데 대출을 받을 수 없고 투자자들이 움직일 수 없도록 금융 규제를 막고 있다.
심지어는 무주택자분들도 앞으로 장기적으로 발생할 수 있는 소득이 예정되어 있는데도 불구하고
현재 소득이 입증되는 것들이 적다고 하는 상태로써 DSR 같은 것들에 대한 규제를 하고 있단 말입니다.
그래서 이 금리 인하만큼이나 그 효과를 보기 위해서는 대출 규제가 같이 완화되어야지만 금리 인하 효과를 볼 수 있다.
결국은 금리 인하 효과를 현재로써 볼 수 있는 사람은 기준 대출자밖에 없다고 하는 것에 상당히 주안점을 둬야 되고요.
금리가 인하돼서 이자 부담이 줄어든 것만큼 금융 규제를 완화해서 투자자, 무주택자들이 조금 가용화될 수 있는
자금을 확보하는 것들이 시장에 더 많은 영향을 줄 수 있을 것으로 판단이 됩니다.
-사실 말씀하셨듯이 금리 못지않게 규제가 더 큰 변수라는 건데요.
저희가 탄핵 정국이 좀 마무리되고 어떤 부동산 정책 방향이 정해지면 어떤 방향으로 가면 좋을까에 대해서는
토론 말미에 이야기를 나눠볼 예정입니다만 현 시점에서 생각해 볼 수 있는 고려해 볼 수 있는 규제 완화책,
혹시 뭐가 있을까요?
-2008년 예를 많이 들고 있는데요.
2008년 글로벌 금융 위기가 왔을 때 미분양 주택이 약 17만 호 정도까지 이르렀습니다.
지금은 현재 약 8만 호가 좀 안 되고 있는데 10만 호가 더 많았었죠.
그 당시 이 미분양 아파트를 해소하기 위해서 거의 내놓을 수 있는 대책은 다 내놓았다.
그래서 금융적인 것 그다음 세제적인 것까지 다 나왔었는데 지금 2월 19일에도 대책 나온 것도 있기는 하지만
상당히 간접적인 대책에 그치고 있다.
그리고 지방에 이렇게 심각한 부동산 상황을 고려하지 않는 정책이다.
그래서 결국은 서울 수도권처럼 불장이 나타나서 토지거래허가구역을 해제했다가
다시 재지정하는 이런 우려를 범하고 있는 모습을 봤을 때 최소한 서울 수도권은 아니더라도
지방 지역인 경우에는 풀 수 있는 대책을 조금 더 과감하게 직접적인 측면에서 금융, 세제 지원에 대한 것들을
더 심각하게 내놓아야 하지 않겠나 그렇게 생각하고 있습니다.
-지금 수도권에서는 이것도 역시 잠시 후에 얘기 나눠볼 텐데요.
토지거래허가구역 지정을 했다가 지정을 해제했다가 해제 한 달 만에 1월에 지정 해제했으니까요.
최근에 다시 확대해서 지정하는 이런 여러 가지 규제와 관련한 정책들이 있었습니다.
그런데 이 규제를 서울 수도권을 제외하고 수도권 불장인 상황이니까 제외하고
지역에 있는 여러 가지 규제들을 완화하는 것이 좋겠다는 말씀이신 거죠?
-네, 그것도 직접적인 그리고 과거 2008년 예를 봤을 때 17만 호에 이르렀던
미분양 아파트가 금융 규제 완화 그다음에 세제 지원까지 하다 보니까 2년 안에 10만 호 정도가 줄어들었습니다.
줄어들었다는 것은 투기적인 어떤 활동을 일으켰다고도 볼 수 있지만
그 당시 그렇게 많이 공급됐던 주택들이 중장기적으로는 공급량에 상당히 도움을 많이 줬다는 거죠.
그래서 주택 가격 안정에도 도움이 됐고 전세 가격 안정에도 도움이 됐기 때문에
이 미분양 아파트에 대한 것들 또 지방 침체에 대한 것들을 투기 온상, 투자 이런 측면으로 바라볼 것이 아니라
경기 회복 그리고 지역 경제 활성화 측면에서 바라본다고 하면 조금 더 명확하고
직접적인 답이 나와야 하지 않겠나 생각하고 있습니다.
-이 미분양 이야기가 나왔는데요. 사실 얼죽신이라고 하잖아요.
얼어 죽어도 신축이라는 말인데 그런데 또 그만큼 신축 아파트를 선호한다는 이야기인데 미분양은 쌓여가거든요.
악성 미분양이 16년 만에 지금 최다라고 하는 수치도 나와 있고요.
이거 어떻게 해석해야 할까요, 이영래 대표님?
-지금 가장 큰 문제는 양극화 현상 중 하나라고 볼 수 있을 것 같습니다.
일단 얼죽신이라고 하는 함축된 단어 자체도 구축보다는 신축을 그만큼 선호한다고 하는 내용인데요.
실질적으로 부산의 아파트 가격도 전체적으로는 마이너스를 보이고 있지만
지난 하반기부터 해서 각 지역의 랜드마크가 되는 신축 아파트 같은 경우에는
실질적으로 계속 조금씩 상승하는 모습을 보여주고 있습니다.
그래서 이제 구축과 비교해서 거래량 자체도 신축 쪽으로 많이 쏠리고 있는 상황인 거고요.
그렇지만 이 신축 아파트들 같은 경우에는 최근에 입주한 지 보통 3년 이내 아파트들을 이야기하는 건데
이 아파트들은 대부분 2022년 이전에 분양을 했던 아파트들이 최근 들어서 입주를 한다고 볼 수 있습니다.
그래서 그 당시에 분양을 했었던 분양 가격이 1000만 원대 후반에 대부분 분양을 했기 때문에
이런 아파트들이 신축들 같은 경우에는 지금 2000만 원 후반대에서 3000만 원까지 가격을 형성하고 있는 모습인데요.
문제는 2023년 이후부터 해서 건축비와 개발에 따른 금융 비용 자체가 너무 많이 오르다 보니까
분양 가격이 대부분 일반 지역에서도 그렇게 선호하는 지역이 아닌데도
3.3제곱미터당 분양 가격이 2500만 원을 넘어서고 있는 상황입니다.
그렇기 때문에 가격적으로도 본다고 하면 전용 84제곱미터인, 그러니까 일반적인 34평형이 8억 5000만 원에서
8억 8000만 원 정도를 형성을 하고 있기 때문에 입지와 비교해서 상대적으로 높은 분양 가격이 건축비라든지
금융 비용 때문에 어쩔 수 없이 책정이 되다 보니까 주변에 있는 이사 수요들 입장에서는
기존 아파트와 분양 아파트의 가격 격차가 크다고 느끼고 있기 때문에 미분양이 계속 증가를 하고 있는 상황입니다.
문제는 이러한 부분들이 건축비가 다시 사실은 내려가기는 지금 어려운 구조라고 볼 수가 있기 때문에
점차적으로 분양 가격은 더 높아질 수밖에 없는 상황인 거고요.
그게 앞으로도 보면 동부 상권 쪽에 또 대단지 아파트들이 공급을 준비를 하고 있기 때문에
분양 가격은 더 높아질 것으로 보입니다.
-여러 가지 좀 답답한 상황들이 지속되고 있는 모양새인데요. 여기서 이제 서울 이야기.
최근에 좀 뜨거운 이슈였던 토지거래허가구역 지정 해제와 관련한 이야기를 좀 해봐야 할 것 같습니다.
강정규 교수님, 일단 토지거래허가구역이라는 것이 어떤 것인지.
-토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역에 대해서 시, 군, 구청장
그리고 국토교통부 장관이 지정하는 그런 일정의 절차를 거치도록 하는 그런 제도입니다.
과거에는 주로 토지에 적용을 많이 했었죠, 토지 거래에 있어서.
-땅 투기 바람을 잠재우려는 목적으로 처음에 시작이 됐죠.
-그렇습니다. 그런데 이것이 서울시에서 주택도 아파트도 땅에 대한 지분이 있기 때문에
토지라고 해서 이 토지거래허가제도를 시행을 해서 결과적으로는 상당히 좀 성공을 했다.
주택 가격을 안정시키는 측면에서는요.
그래서 지금 주로 강남 지역에 토지거래허가구역 그다음에 재건축 대상인 주요 지역, 목동이라든지 여의도라든지
성수 지역에 지정을 했었는데.
이 가격이 올라가는 시점에서 토지거래허가구역을 해제하다 보니까는 가격이 좀 더 많이 올라가는.
그래서 이 토지거래허가구역의 지정 절차와 해제 절차, 기준이 있는데도 불구하고.
해제, 지정 기준 또는 해제 기준에 적합하지 않은 시점에서 서울시에서 해제를 했다는 측면에서 조금 논란이 되고 있었고요.
지금 현재 다시 재지정은 하기는 했지만 저는 토지거래허가구역으로 지정한 이 상황이 주택 가격이
상승세를 탄다고 하면 해당 지역은 지정 효과가 나타나지만 주변 지역의 경우에는
오히려 말 그대로 이 지역이 안정세면 이게 다른 쪽으로 튀는.
-풍선효과.
-풍선효과가 충분히 나타날 수 있는 여지는 있다. 그렇게 보이고 있습니다. 그래서 우리 지역은 거의 다른 이야기죠.
이렇게 상당히 안 좋은 시장에서 토지거래허가구역을 지정, 해제 다시 재지정하는 이러한 모습들을 봤을 때
우리 부산 지역과는 좀 다른 이야기기는 하지만 서울 지역의 재지정에 대한 여파는 좀 해당 지역은 안정세를 갖지만
말씀드렸던 것처럼 주변 지역은 풍선효과가 좀 나타날 수 있는 여지도 있다고 생각이 들고 있습니다.
-토지거래허가제도가 원래 일정 규모 이상의 주택이나 상가, 토지 등을 거래할 때에
관할 지자체장의 허가를 받아야 하는 제도잖아요.
그래서 여러 가지 투기, 땅 투기 바람을 잠재우려는 목적으로 시작됐지만 아파트 투기도
여러 가지로 갭 투자를 방지하는 데도 큰 효과를 거둔 것으로 알고 있는데 이영래 대표님 어떻게 보세요?
이걸 해제했다가 한 달여 만에, 35일 만에 다시 지정을 하면서 확대 지정을 했거든요.
그러면서 24일부터 6개월간 한시적인 시행이라고는 하지만 국민들의 입장에서는
너무 부동산 정책이 좀 오락가락하는 것 아닌가 하는 생각도 들고요.
말씀하셨듯이 부산 지역의 시민들로서는 남의 나라 이야기 같이 느껴지는 분들도 있고요.
-부산이 지금 3년째 가격이 하락하고 있는 상황에서도 서울 같은 경우에는
사실상 그동안 계속 상승을 해왔다라고 볼 수가 있습니다.
이것만 하더라도 서울과 부산의 가격 격차가 더 벌어지게 되면서 심리적 박탈감은 더 커지고 있는 상황이었는데.
이런 상황에서 서울의 토지거래허가구역을 해제를 하면서 상승세를 지금 더 키우고 있다라고 볼 수가 있습니다.
이게 단기간에 지금 한 달 사이에 벌어지기는 했지만 사실상 3.7% 정도 올랐기 때문에 수치적으로만 보더라도
상당히 많이 올랐다라고 볼 수가 있고요.
-그렇네요.
-그래서 이러한 부분들이 다시 재지정을 하게 됐다라고 하는 것은 빠르게 나타난 현상이기는 하지만
그만큼 정책적인 실수가 명백했다라고 볼 수가 있고요.
한편으로는 부산에 있는 입장에서 봤었을 때 서울에서 모든 부동산뿐만 아니라
모든 정책적인 중심이 서울 중심으로 이렇게 반영이 된다라고 하는 것이 너무 안타까운 부분 중의 또 하나였습니다.
사실상 지방의 가격이 계속 하락하고 있기 때문에 이 시기에는 지방을 중심으로 한 부양책이 나와야지 되는 시점이었고요.
그래서 그 부분 때문에 6월에 발표를 했었던 대책에 대해서도
사실 기대가 높았었는데 알맹이 없는 대책이었다라고 볼 수가 있고.
아직까지도 지금 정부에서는 지방을 위한 대책들은 아무것도 안 나오고 있다라고 하는 것이 조금 아쉽다라고 할 수 있습니다.
-지금 그러면 현시점에서 사실 이미 지방과 서울은 양극화가 극심하다라고 표현할 수 있을 정도로 격차가 심한 상황인데.
지금 상황에서는 이 양극화가 더 심해질 것 같다고 보시는 건가요?
-현재와 같은 부동산 정책이 계속 유지가 된다라고 하면 양극화는 더 벌어질 수밖에 없습니다.
지금과 같이 이렇게 양극화가 벌어지고 있는 가장 큰 원인 중의 하나가 바로 똘똘한 한 채 현상이라고 할 수가 있는데요.
현재 1주택자를 기준으로 해서 비조정대상 지역에서도 3주택 이상이 되면 취득세가 중과가 적용이 됩니다.
그렇고 서울 같은 경우에는 2주택 이상부터 해서 또 중과가 적용이 되는 부분들이 있는데 이러한 부분들 때문에
똘똘한 내 집 한 채를 가지고 있다라고 하면 두 번째 마련하는 집들 정도까지만
또 집을 구매를 할 수 있기 때문에 기왕이면 앞으로 또 더 오를 수 있는 한 채를 더 구매를 하는 형태로
주택을 선택하는 기준이 바뀌게 됩니다.
그래서 지금 아파트를 선택할 때 양도세, 비과세 요건이 12억 원 이하는 다 1주택 비과세를 받고 있기 때문에
대부분 이 범위 안에서 서울을 중심으로 선택을 할 수밖에 없는 구조인데요.
이게 똘똘한 한 채에 대한 정책이 바뀌지 않는다고 하면 서울에 있는 수요들이 더 이상은 지방에 있는 주택을
한 채나 두 채를 더 구매하는 일은 앞으로도 발생하기는 어렵다고 볼 수가 있습니다.
그리고 또 부산에서 해운대에 거주를 하더라도 또 한 채를 더 구매한다고 봤을 때는
부산이 아닌 서울을 선택할 가능성이 높기 때문에 취득세라든지
이러한 똘똘한 한 채 중심으로 책정이 되어 있는 정책을 빠르게 변화를 해야 할 필요가 있습니다.
-지금 부동산 시장 양극화를 이야기를 하고 있는데 사실 이 부분은 수도권과 지방의 격차뿐만 아니라
사실 부산 지역 안에서도 벌어지고 있는 상황이거든요.
이른바 해, 수, 동으로 대표되는 인기 지역 상황은 어떤지도 좀 짚어보고 싶은데요.
강정규 교수님께 부탁드리겠습니다.
-지금 말씀하셨던 양극화라고 하는 것들이 서울 수도권과 지방의 양극화가 있고
우리 지역 내의 양극화도 매우 심화되고 있는데 먼저 서울과 지방의 양극화에 대한 예를 하나 들어드리면요.
과거 7, 8년 전, 10년 전에는 지방 평균적인 아파트 두 채를 팔면 서울의 한 채를 샀는데
최근 5년에는 세 채를 팔면 한 채를 살 수 있는데 최근에 발표된 통계를 보면 지방 지역의 평균적인 아파트 다섯 채를 팔아야만.
-다섯 채요.
-서울의 평균적인 주택을 하나 산다는 통계까지 나오고 있어서 서울과 지방의 양극화가 매우 심화되고 있고요.
우리 지역 내의 양극화도 매우 심한데 지역 내의 양극화를 따지는 것은
모 은행에서 발표하는 주택가격 5분위 배율이라는 통계가 있습니다.
우리 지역의 싼 집 평균 가격, 싼 집의 20%에 해당하는 평균 가격, 그다음에 비싼 집 상위 20% 평균 가격의 격차가
얼마나 많이 벌어지느냐고 하는 것을 주택가격 5분위 배율이라고 하는데.
-한마디로 양극화 지수를 가늠할 수 있는 지표네요.
-그렇습니다. 그런데 이게 5년 전에는 우리 부산 지역의 경우 싼 집의 평균 가격이 1억이라고 하면 비싼 집은 4억이었는데
지금은 이게 6억 가까이 차이가 나는 거죠.
싼 집의 평균 가격이 1억이라고 하면 비싼 집은 6억까지 차이가 나는 상태가 벌어졌다.
안타깝게도 지금 일부 통계에 의하면 서울 지역의 지역 내 양극화보다
우리 부산 지역 내의 양극화가 더 심화되어 있다는 이야기가 나오고 있습니다.
그래서 지금 우리가 흔히 말하는 인기 주거 지역 중심으로 해서는 매매 가격도 현재는 안정화되어 있지만
과거의 사례를 봤을 때는 상당히 차이가 많이 났었고요.
또 그렇지 않은 지역은 빈집 문제로 곤란을 겪고 있는 문제도 생기고 있고
또 최근에 곧 분양이 나올 분양가만 보더라도 지금 서울의 상당히 괜찮다고 하는 마포, 용산, 성동구에서 나오는 정도의
분양 가격까지 책정될 것이라고 이야기가 나오고 있습니다.
그래서 평당 5000에서 6000만 원대까지 이야기가 나오고 있는데 또 한쪽에서는 미분양이 돼서 안 팔린 집들도 많이 있고요.
그래서 우리 지역 내의 양극화도 상당히 심화되어 있는 상태인데 문제는 앞으로 이것들이 해소될 여지가 있는가, 하고 봤을 때.
-있습니까?
-저는 안타깝게도 상당한 많은 노력을 하지 않는다고 하면 양극화는 더 벌어질 수밖에 없다.
-현 상황에서는 더 심해질 것이다.
-일단 절대적인 인구수가 줄어들 수밖에 없고요.
또 경제 상황도 과거와 같은 그런 높은 경제 성장률을 유지 못 하다 보니까 살 돈도 없고요.
살 사람도 없고요. 그러면 하나를 산다고 하면 어디다 사겠느냐, 좋은 데 사겠다는 그런...
-말씀하신 똘똘한 한 채.
-거기에다 요즘 상당히 많은 정보가 나오면서 어느 특정에 어떤 개발 계획이 있다,
어디가 올라갈 것이라는 정보도 많이 생기면서 그쪽으로만 선택과 집중이 일어날 가능성이 크기 때문에
안타깝게도 많은 노력이 이루어지지 않는다고 하면 양극화는 상당히 많이 더 심화될 가능성이 있다고 보고 있습니다.
-호재 이야기를 잠깐 하셨는데 강서구와 해운대구에 호재 소식이 있습니다.
그린벨트 대규모 해제 소식, 17년 만의 그린벨트 해제이지 않습니까.
이게 그래도 시장에 전반적으로 호재로 작용하지 않을까, 하는 생각은 드는데요.
-기대는 높은 상황인데요. 이제 이러한 대책 발표가 만약에 부산의 집값이 상승을 하고 있는 상황에서
나왔다고 하면 그 일대의 집값이라든지 부동산 가격을 바로 자극하는 요소가 됐었을 텐데
현재와 같이 이렇게 장기간 하락을 하고 있는 상황이다 보니까
이번에 발표된 그린벨트 같은 경우에도 타이틀 자체가 부산의 미래 전략 사업 지역으로 해서 해제가 된 거기 때문에
그만큼 시간적으로 많이 걸린다고 하는 부분이 있다고 할 수가 있습니다.
-즉각적이지는 않을 수 있다.
-그래서 부산에서 세 군데가 발표가 됐는데 부산 해운대구의 53사단 부지를 재배치를해서
여유 공간을 또 첨단사업 부지로 활용을 하는 부분이 있고요.
그리고 강서구의 제2 에코델타라든지 또 배후 산업단지를 개발하는 부분들이 있는데
이러한 부분들이 지역적인 호재는 맞지만 단기간에는 이렇게 직접적으로 반응이 되기는 어려울 것 같고요.
그렇지만 이 중에서도 눈에 띄는 것은 해운대의 53사단 재배치 같은 경우에는 지역적으로 봤을 때
해운대 우동에서 중동, 좌동 그리고 송정동까지 걸쳐서 개발이 될 수 있는 사업이기 때문에
향후에 주택 시장이 회복이 된다고 하면 이러한 부분들은 분명히 지역적으로
호재로 작용이 될 수가 있는데요.
그렇지만 앞으로도 남아 있는 절차를 보면 또 사업 계획도 짜야 하고 또 사업 타당성도 평가를,
통과를 해야 하기 때문에 많은 시간은 조금 걸릴 수 있다, 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.
-꼼꼼하게 정책적인 진행을 살펴야 할 필요성이 느껴지는데요.
재개발, 재건축 이야기도 해 보겠습니다. 노후계획도시 특별법, 부산에서 다섯 곳이 선정이 됐습니다.
사실 정국이 좀 어지러운 상황이다 보니까 계획대로 진행이 되고 있나, 하는 생각도 들거든요.
강정규 교수님 어떻습니까, 현 상황?
-이 노후계획도시 특별법은 당초에 서울, 수도권 근교에 있는 5개 신도시를 재건축하기 위해서 만들어졌었는데
지방 지역에 대한 약간 차별성이 나오면서 우리 지역을 비롯한 지방 지역, 우리 인근에는 경남 지역, 그다음에 울산까지
포함이 돼서 노후계획도시 특별법의 기본 절차인 기본계획을 지금 수립하고 있습니다.
서울, 수도권이 가장 먼저 기본계획이 수립이 됐고요.
그다음에 우리 부산 지역이 기본계획이 지금 언론 보도에 의하면 상반기 내외 정도로 마무리가 되고 하반기 이후부터는
선도지구 지정 절차에 들어갈 것으로 보이고 있는데 이 정도라고 하면 전국에 있는 노후계획도시특별법에 의한
재건축을 할 수 있는 단지들 중에서는 절차가 상당히 빠르게 잘 진행되고 있는 상황이라고 보이고 있고요.
하반기쯤 되면 해운대나 화명 중심으로 해서 그동안에 서울, 분당 근처에서 있었던
선도지구 지정에 대한 절차가 돌입이 될 것으로 보이고 있습니다.
그렇게 된다고 하면 이 선도지구가 지정이 먼저 되려고 하는 단지들에 여러 가지 과열 경쟁이 일어날 수 있는 여지도 있다.
이것이 나쁘게만 볼 수 있는 것이 아니라 우리 지역의 침체된 부동산 시장의
어떤 회복 기능까지 할 수 있는 여지가 있지 않겠는가라고 해서 상당한 투기적인 과열만 없다고 하면
선도지구 지정 절차에 들어가는 해운대 신시가지나 화명 신시가지를 중심으로 해서 부동산 시장이
온기가 좀 돌 수 있는 그런 좋은 계기가 될 수 있을 것으로 봤을 때 현재로써는 상당히 원활한 절차를 거치고 있는 것이 아닌가.
그리고 우리 부산 지역에 상당한 도움이 될 것으로 판단을 하고 있습니다.
-지금 노후계획도시특별법, 부산에서 선정된 5곳은 해운대 1, 2, 화명, 금곡, 만덕 1리, 모라 1리,
다대 1에서 5, 이렇게 지구가 선정이 되어 있는데요.
언론 보도를 제가 최근에 확인한 바에 의하면 기본계획이 8월 중에 완성되는 걸로 지금 이야기가 나오고 있습니다.
주목해서 함께 살펴봐야 할 것 같은데요.
사실 재개발, 재건축 이야기하면 이 부분도 또 빠뜨릴 수 없을 것 같습니다.
원자재 비용과 인건비가 상승하면서 정부도 재건축, 재개발할 때 정비 사업 조합에 저리로 초기 자금을 융자해 주기로 했습니다.
이 부분 아까 처음에 지역 건설 경기 부양책과 관련해서 말씀하실 때 잠깐 언급을 하셨는데요.
시장에 그래도 도움이 조금 되지 않을까요?
-전체적으로 보면 이러한 부분들이 쌓여서, 그리고 시장이 회복이 될 때 좀 파급력이 크게 단기간에 나타나는 것이
부동산 시장에 대한 특징이라고 볼 수가 있고요.
그래서 재개발, 재건축 시장이 빠르게 이렇게 진행이 되려고 하면 아무래도
지금 거의 관리 처분 단계까지 온 구역들도 많이 있기 때문에 막판 건설사하고 조율을 하고 있는 부분들이
건축비에 대한 부분을 어느 정도까지 서로 양보를 하면서 시장에 맞는 분양 가격에 맞추느냐라고 하는 부분들을
계속 논의를 하고 있는 단계라고 할 수가 있습니다.
그래서 정부에서도 지금 지난해부터 이러한 정비 사업장에 대한 지원이라든지 대출에 대한 부분들을
계속 확대를 하고 있기 때문에 이 부분도 어느 정도 시간이 지난 만큼 또 공급을 촉진을 하는 데는
충분히 도움은 될 거라고 보입니다.
-이 이야기도 해 보겠습니다.
거리를 지나다 보면 정말 한 집 걸러 한 집에 임대라고 붙어있는 것을 확인할 수 있거든요.
이 이야기가 굉장히 나온 지가 좀 오래된 것 같은데요.
부산 지역 상가 공실률도 전국 평균보다 높은 상황이고요.
공실 포비아라는 말까지 나오고 있습니다.
시장이 얼어붙은 정도를 보면 아파트나 이런 주택보다 상가가 더 심각하다는 표현들이 있던데요.
-지금 아파트 같은 경우에는 사실상 이렇게 거주를 해야 하기 때문에 지금 부산의 인구가 줄어들고 있기는 하지만
그래도 거주를 위한 필수재가 바로 집이라고 할 수가 있고요.
-그래도 수요가 있다?
-네, 경기가 안 좋고 이렇게 하기는 하겠지만 어쨌든 선택을 해서 내 집은 꼭 있어야 하는 상황이지만
상가 같은 경우에는 기본적으로 수익을 위한 재화가 되다 보니까 현재와 같이 이렇게 매출은 줄어드는 상황에서
장사가 안돼서 비용 자체가 높아지는 구조라고 하면 폐업률이 높아질 수밖에 없는데요.
지금 작년 기준으로 해서 전국적으로도 보면 폐업률이 10.8% 정도가 되고
소매업이라든지 그리고 음식점 같은 경우에는 20%를 넘어서고 있는 상황이기 때문에 그만큼 이렇게 폐업률도 높고
그게 예전에는 골목 뒤쪽에서 봤었던 임대에 대한 현판들이 이제는 대로변까지 나오고 있는 상황이기 때문에
임대에 대한 부분은 그만큼 커지고 있다고 볼 수가 있습니다.
그래서 이게 기본적으로 보면 상권도 계속 바뀌고 있고요.
그리고 소비 패턴도 달라지는 것도 어쨌든 큰 영향을 미치고 있기는 한데
결국에는 대출에 대한 이자 자체가 높다 보니까 소비가 줄어들 수밖에 없고 그렇다 보니까 자영업을 하시는 분들은
매출은 줄어들고 있고 거기에 한편으로는 팬데믹 때 발생했던 대출 이자에 대한 부담은 크기 때문에
이러한 부분들을 해소를 하기 위해서는 어쨌든 금리적인 부분을 빠르게 내리는 것이 지역 경기도 활성화를 시키고
자영업자들의 매출도 올리는 데 소비를 촉진을 할 수 있는 그런 가장 큰 방안이라고 볼 수 있습니다.
-그런데 금리가 빠르게 좀 내려갈 수 있을까요, 현 상황에서?
-지금 좀 문제가 있는 것이 지금 기준 금리는 계속 내리고 있고요.
그리고 주택 담보 대출을 하는 기준이 되는 코픽스 금리도 계속 내려가고 있는 상황입니다.
그렇지만 지금 금융감독원에서 우리나라의 가계 대출을 관리를 한다는 명목으로 인해서
기준 금리에 시장 금리를 계속 높게 유지를 하고 있는 상황입니다.
그래서 이거는 정부의 의지가 달려있는 부분이기 때문에 사실 낮아진 기준 금리에 비해서는
아직 대출 금리가 높은 상황이기 때문에 이러한 부분들을 내수를 살리기 위해서는
반드시 선행이 되어야 할 필요가 있을 것 같습니다.
-어떻게 생각하세요, 금리 부분과 관련해서?
-앞서도 말씀드렸지만 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 상당한 많은 요인이 있지만
그중에 가장 대표적인 것 중의 하나가.
-강조해서 말씀을 주셨죠.
-금리입니다.
그래서 문제는 지금 미국 기준 금리에 대한 영향을, 오늘 한국은행 기준 금리가 받을 수밖에 없는 상황이기 때문에
미국이 앞서 말씀드렸던 것처럼 상당히 더디게 지금 금리 인하 정책을 펼치고 있어서
우리나라도 그 영향을 그대로 받을 수밖에 없다.
다만 지금 우리나라 금리에 있어서 특히 지방 지역의 부동산 시장뿐만이 아니라
여러 가지 경기가 안 좋기 때문에 이를 고려한다고 하면 미국 기준 금리만을 꼭 따라갈 것이 아니라
좀 선제적으로 금리 인하 정책을 펼쳐야 하지 않겠나 생각을 하고 있습니다.
-좋습니다. 이 몇 년 사이에 또 문 닫는 대형마트들 거의 대부분이 아파트나 주상복합으로 전환하는 것을 확인할 수 있었습니다.
주요 상업 시설이 주상복합 아파트로 바뀌는 현실.
이 부분은 어떻게 바라봐야 할지도 좀 궁금해지더라고요.
-앞서도 말씀 나누셨지만 상가 공실률이 상당히 심각하고요.
이렇게 상가 공실률이 많아지는 이유 중의 하나는 지금 대형마트도 마찬가지지만
일단 전체적으로 경기 침체에 의해서 소비 심리가 매우 위축돼 있다. 쓸 돈이 없는 거죠.
그것이 가장 큰 상가 공실 그다음에 대형마트의 폐점이라고 보여지고 있고.
두 번째는 상품 구매의 트렌드가 상당히 많이 바뀌었다.
그동안에는 직접 가서 쇼핑을 하는 것들을 선호했지만 이제는.
-온라인으로.
-온라인 쇼핑 같은 것들을 하고 SNS로 구매하시고 또 직접 직거래하시는 이런 상품 구매 트렌드가 바뀌었다고 보여지고 있고요.
세 번째는 상품을 가장 많이 소비하는 청, 장년층들의 인구가 전국적으로도 많이 줄고 있고 우리 부산 지역도 많이 줄고 있고.
또 더 심각한 건 우리 부산 지역의 경우에 최대 수요책이라고 할 수 있는 청, 장년층이
또 많이 빠져나가는 도시 중의 하나이다 보니까 돈도 없고 살 사람도 없고 또 문화도 바뀌고 하다 보니까
이런 현상이 나타났다고 보여지고 있는데.
문제는 이 대형 마트가 없어진 자리에 주로 주상복합의 아파트가 들어선다고 보는 것들은
전체적인 부산 인구가 급격히 늘어나지 않는 상태에서는 어느 곳에 아파트가 올라가게 되면 어느 곳에는
비어지는 집이 나올 것이다.
그래서 빈집 문제가 상당히 가속화될 수 있는 여지는 있다고 보여지고 있습니다.
다만 장점 중의 하나는 상점이 공실로 남아져 있는 것보다는 건설 경기를 육성시킨다는 차원에서
주상복합이라도 들어서게 되면 지역 건설경기에는 활성화되는 데는 도움이 되지 않겠나라는 생각을 가지고 있습니다.
-상가 공실, 대형마트 건물이 주거 건물로 바뀐다는 건 일자리랑도 직결되는 문제이기 때문에
아무래도 지역 경제가 안 좋다는 증거로 봐야 한다고 보시는 거죠?
-네, 일단 앞서 말씀드렸지만 구매 심리 그리고 경제가 안 좋기 때문에 살 돈이 없다.
그러니까 쇼핑을 할 돈이 없다고 보시는 것이 맞지 않나 생각이 들고 있습니다.
-빈집 얘기도 나왔는데요.
부산을 두고 예전에는 노인과 바다라는 자조 섞인 표현이 있었는데
이제는 노인과 빈집만 남은 도시라는 이런 이야기도 나옵니다.
빈집 문제를 해결하기 위해서 지자체도 굉장히 적극적으로 나서고 있는 모습인데요.
이 부분 어떻게 풀어야 할지 전문가의 입장에서 한번 좀 이야기를 들어보고 싶습니다.
-부산의 지금 작년 기준으로 해서 빈집이 1만 1000 가구 정도가 되는데요.
인구가 비슷한 인천하고 비교하면 인천이 한 5000세대 정도이기 때문에 부산이 좀 많은 편입니다.
그래서 광역시 중에서는 가장 빈집이 많은 수치고요.
-많은.
-이 부분은 다양한 요소가 있겠지만 어쨌든 부산이 역사적인 이주지였다고 하는 배경도 있고
아무래도 또 삼복도로를 따라서 경사지에 주택들이 많이 있다 보니까 이러한 부분들이 크게 영향을 미친다고 볼 수가 있습니다.
그래서 이게 빈집이 어쨌든 장기간 방치가 되면 주변 슬럼화를 가속시키기 때문에
지속적인 정비가 필요한 사항은 분명하다고 볼 수가 있고요.
대신에 그동안 이러한 가로주택을 개발하는 형태로 개별 집을 정비하는 형태는
그동안 계속 지속이 되어져 왔는데 지금 부산에서도 빈집 비율이 단독 주택에 대한 비율이 좀 높습니다.
그 말은 경사지가 높은 지역의 단독 주택들은 점점 더 빈집이 되어져 가고 있다고 하는 건데
이걸 그냥 하나씩 관리를 하기에는 인력이나 비용적인 측면에서 무리가 많기 때문에
지금 대규모 정비 사업을 하는 것과 같이 대규모 재개발 방식을 통해서 거주하고 있는 주민들하고
공동 사업 형태로 한다든지 해서 대규모로 재개발을 했을 경우에는 경사지에 대한 단점들을 건축 기술을 통해서
다양하게 극복을 할 수가 있습니다.
그래서 만약에 영도구의 한 지역을
대규모로 개발을 한다라고 하면 이러한 지역들의 쇼핑이라든지 먹거리라든지 숙박이라든지 이러한 부분들을
어울릴 수 있게 이렇게 개발이 된다고 하면 또 지역의 새로운 명소로서 인구 유입이 될 수 있는 부분이기 때문에
현재와 같은 방식에서 조금 더 적극적인 방식으로 개발을 하면 부산 지역에도
좀 도움이 될 수는 있지 않을까 그렇게 생각이 됩니다.
-재개발, 재건축 쪽으로 방향을 놓는 것이 좋겠다는 말씀이시고요. 강정규 교수님은 어떠세요?
-유사한 이야기인데요.
결국은 빈집은 사회적 문제를 불러일으킬 수밖에 없기 때문에 결국은 지자체나 정부가 나설 수밖에 없다.
그런데 앞으로의 이 빈집 문제가 더 해소되기보다는 더 빈집이 많이 늘어나는 지역이 확대될 수밖에 없다고 지금 보여지고 있고.
인구 소멸 지수가 점점 위험성이 높은 지역 중심으로 해서 바뀌고 있는 상황에서는
빈집 문제도 그와 비례해서 늘어날 수밖에 없다고 보여지고 있습니다.
따라서 공공성을 많이 강조한 공공 재개발 형태의 사업이 좀 빠르게 진행돼야 한다.
과거처럼 도시 재생 사업이라고 해서 있는 그대로를 존치하는 상태에서 어떤 개발을 해서 사람을 모으겠다는 것보다는
결국은 중장기적으로 봐서는 워낙 노후된 지역이고 낙후된 주거 시설이다 보니까 공공성을 띤 차원에서
공공 재개발 형태 즉 지자체가 나서서 저렴하게라도 다수의 사람이 모여들어서 살 수 있는 그런 공동주택 형태로
공공 재개발 사업을 진행해야 하지 않겠나 생각을 하고 있습니다.
-이야기를 여러 가지 나눠 봤는데요. 좀 큰 틀에서의 마무리를 두 가지 질문으로 나눠서 진행해 보려고 합니다.
일단 탄핵 정국이 마무리되면 부동산 정책의 방향도 어느 정도 방향성이 정해질 것이고
또 그 방향으로 일관성 있게 나아갈 수 있으리라는 기대를 하게 되는데요.
지금 이 시점에서 가장 필요한 부동산 정책, 정부 차원에서의 부동산 정책 어떻게 보시는지 강정규 교수님께
그리고 이영래 대표님께 여쭤보겠습니다.
-앞서도 말씀드렸지만 우리 부산 지역 같은 경우나 대다수의 지방 지역이 지금 현재 주택 시장을 비롯한 부동산 시장이
물장이라고 할 정도로 매우 침체의 늪에서 벗어나고 있지 못하는 상황입니다.
결국은 이 침체를 벗어나기 위해서는 앞서도 여러 차례 말씀드렸지만 과거의 사례를 보나
지금 많은 전문가들의 이야기를 듣나 직접적인 금융 지원과 직접적인 세제 지원만이
침체된 지방 지역을 살릴 수 있지 않겠나 생각을 하고 있습니다.
그래서 일부 정치권에서는 지방에 주택을 샀을 경우에는 주택 수에 포함시키지 않겠다는 이야기까지 나오고 있고
또 지방에 무엇을 해 주겠다는 이야기도 다수 나오고 있는데 그런 것들을 결국은
하나로 취합해 봤을 때는 금융 지원하고 세제 혜택만이
우리 지역, 침체된 시장을 살릴 수 있는 길이 아닌가 생각이 들고 있습니다.
-이영래 대표님.
-저는 가장 우선적으로 필요한 내용은 똘똘한 한 채 현상을 방지를 할 필요가 있다고 보입니다.
그래서 지금 그중에서도 가장 시급한 내용이 취득세 완화에 대한 부분인데요.
그래서 3주택 이상부터는 취득세가 중과가 되기 때문에 여러 주택을 소유를 안 하려고 하는 현상을 어쨌든 극복을 해야 하고요.
그리고 미분양이 또 지역 내에서도 문제가 되는데 미분양 주택을 구매할 때도 주택 수에 포함이 되기 때문에
또 취득세 중과에 적용이 됩니다.
그렇기 때문에 또 내 집을 갈아타려고 하는 수요들이 미분양 아파트라든지 분양 받기를 꺼려하는 것도
가장 큰 문제라고 할 수 있고요.
또 취득세 부분 외에도 또 하나가 있는 부분이 전세 보증금에 대한 또 과세하는 부분이 있는데요.
이것도 전세 보증금이 전체 주택을 합쳐서 3억 원을 넘으면 또 과세를 하게 됩니다.
이러한 부분도 똘똘한 한 채를 선호하게 되는 큰 원인 중의 하나이기 때문에
지방에 대해서는 취득세 중과를 없애든지 다양한 1주택의 비과세 기준인 12억 원에 맞춰서
모든 세제들을 바꿀 필요는 있다고 보입니다.
-두 분 다 공통적으로 말씀하신 것이 수도권과는 차별화된 지방을 위한 여러 가지 정책들이 필요하다,
지원이 필요하다는 말씀해 주셨습니다.
두 분 모시면 늘 드리는 마무리 질문 이제 드리도록 하겠습니다.
지금 시국이 좀 어지럽기 때문에 더 조심스럽기는 하지만요.
올해 지역 부동산 지방 전망 어떻게 보시는지 그리고 또 내 집 마련을 고민하시거나
또 투자를 고민하시는 분들에게 조언을 해 주신다면 어떤 말씀해 주시겠는지 두 분께 공통 질문, 마무리 질문으로 드리겠습니다.
-앞서도 말씀드렸지만 최악의 상태에 놓여 있다는 이야기는 회복될 수 있는 여지가 더 커지고 있다고 보고 있습니다.
그래서 하반기 이후에 상당히 긍정적으로 시장이 바뀔 만한 요인도 많이 있다.
금리 문제도 개선될 거고 지역 경제도 회복이 될 수 있는 여지도 있다고 봤을 때 상반기에는 어렵지만
하반기에는 일단 특정 인기 주거 지역을 중심으로 해서 회복세가 나타나고
그런 것들이 주변 지역으로 확산되는 모습을 띠면서 일부 지역의 경우에는 정상적인 모습으로 회복되는 지역도
나타나지 않겠나 생각을 하고 있습니다.
-그래도 좀 긍정적인 측면이 있는 거네요.
-그런 차원에서 우리 무주택자 분들의 경우에는 집값이 지금보다 더 떨어질 수 있는 지역도 있지만
오히려 일부 인기 주거 지역의 경우는 회복될 수 있는 지역도 있다고 봤을 때 내 집 마련도 하고
투자적인 목적도 가미가 된다고 하면 지금부터 조금 적극적으로 내 집 마련에 나서야 하지 않겠는가.
물론 지역에 따라서 차이는 날 수 있겠지만요.
그래서 적극적으로 내 집 마련에 나서야 할 때가 인기 주거 지역 중심의 내 집 마련할 분들은
지금 이 그때라고 보이고 있고 조금 돈이 모자르시거나 좀 여유를 가지시려고 하는 분들 중에서
나는 투자 목적이 아니라 단순히 거주 목적이라고 하시는 분들은 상당수 지역에서 회복되는 시기가
상당히 늦어질 가능성이 있습니다.
그래서 그런 분들의 경우는 다소 조금 여유를 가지시고 내 자금을 좀 더 많이 모아서 금융적인 부담이 덜어질 때까지 기다렸다가
내 집을 사는 이렇게 두 가지 전략을 짜시는 것들이 어떻나 생각하고 있습니다.
-거주도 하고 투자도 하실 분들은 인기 주거 지역을 중심으로 지금부터 서둘러 보시는 것이,
지금부터 이렇게 살펴보시는 것이 좋겠다는 말씀과 동시에 조금은 자금이 여유롭지 않은 분들은
이렇게 조금 더 회복될 때까지 그리고 규제가 여러 가지로 풀릴 때까지, 금리가 더 인하될 때까지
좀 기다리시는 것이 좋겠다는 말씀으로 정리를 해 볼 수 있을 것 같습니다.
감사드리고요. 우리 이영래 대표님 부탁드리겠습니다.
-저도 이번 상반기가 내 집 마련하기에는 가장 좋은 시점이라고 생각합니다.
여러 가지 이유는 있을 수가 있는데요.
이게 시장의 흐름이라든지 가격적으로 봤을 때 부산은 앞서 이야기를 했듯이 3년째 지금 하락을 하고 있고
그만큼 가격에 대한 매력이 높아졌다고 할 수 있고요.
대신에 또 전세 가격이 8개월째 상승을 하고 있다고 하는 것은 가격은 떨어지고 있지만
실수요자들은 움직이고 있다고 하는 반증으로 볼 수 있습니다.
그렇기 때문에 지금은 부산의 아파트 가격은 바닥인 시점이라고 할 수 있고요.
그리고 또 내 집 마련을 할 때 또 중요한 부분은 대출에 대한 부분인데 지금 정부에서는 올 7월부터 해서
스트레스 DSR 3단계를 적용한다고 발표를 했기 때문에 상반기보다 하반기가 되면
대출이 한 10% 정도 줄어들 가능성이 높습니다.
그렇기 때문에 하반기에도 뚜렷하게 반등세가 나타나지는 않겠지만 여러 가지 종합적인 부분을 고려를 한다고 하면
상반기가 내 집 마련을 하기에는 더 좋을 것으로 보이고요.
그리고 또 1년 뒤에, 2년 뒤를 감안하면 부산의 아파트 입주하는 물량 자체가 계속 1만 세대에서
1만 2000여 세대 정도밖에 안 되기 때문에 내년부터는 공급 부족에 대한 부분이 체감할 수 있을 정도로
현실화가 될 거라고 보이기 때문에 그러한 부분들을 감안하면 지금이 가장 적기일 것 같습니다.
-두 분 말씀 잘 참고하셔서 고민하셨던 분들 잘 꼼꼼히 진행해 보시면 좋을 것 같습니다.
가장 안 좋은 게 불확실성이라고 하잖아요.
부동산뿐만 아니라 지금 우리 정치, 사회, 경제 모든 분야에서 안갯속, 혼란의 먹구름 속을 걸어가고 있는 모양새인데요.
이 혼란의 먹구름이 어서 빨리 사라지기를 기대해 보면서 오늘 인사드리겠습니다.
두 분 말씀 고맙습니다. 저도 인사드리겠습니다.
파워토크는 다음 이 시간 찾아뵙겠습니다. 함께해 주신 여러분, 고맙습니다.