<앵커>
최근 높은 금리에 분양계약을 포기하는 경우가 많아졌습니다.이로인해 계약해제 분쟁도 늘어나고 있습니다. 자세한 소식 노원장이 전합니다.

안녕하십니까 노원장입니다.
주택경기가 한참 좋을 때 높은 분양가로 분양계약을 체결했지만 최근 금리가 높아지고 주택경기가 나빠지면서 분양계약을 유지하는 것에 부담을 느껴 계약 해제를 고민하는 경우가 많은데요.

특히 입주를 앞두고 있는 경우에는 떨어지는 집값과 늘어나는 이자 부담을 견디지 못해 입주를 포기하면서 계약 해제 관련 분쟁도 늘어나고 있습니다.

청약에 당첨된 후 계약금까지 납부한 상태에서는 계약금을 포기하고 계약해제를 할 수 있습니다.

그러나 이 경우에도 분양계약서에 정한 계약금 가운데 일부만 납부한 상태라면 나머지 납부하지 않은 계약금을 모두 납부해야만 분양계약을 해제할 수 있죠. 만약 중도금 대출 등으로 중도금까지 납부되었다면 기본적으로는 계약을 해제할 수 없는데요.

분양업체와 분양받은 수분양자 사이에 계약을 해제하기로 합의를 한다면 가능하겠지만 분양업체에서 계약해제에 동의해주는 경우는 거의 없기 때문입니다.

부동산 시장이 차갑게 얼어붙으면서 '계약금 안심보장제'를 꺼내든 단지도 있는데요. 수분양자가 입주를 하기 전에 계약해제를 원하면 계약금을 전액 돌려준다는 조건으로 계약 하는 것을 말합니다.
하지만 계약금 안심보장제도도 가입할 때 주의가 필요한데요.
계약금을 반환받는 조건으로 분양가가 입주 전까지 시세보다 낮은 경우 등 계약금을 돌려주는 조건을 까다롭게 하거나 불분명하게 표현하면 이 내용을 적용 받기가 어렵기 때문입니다.

분양계약 해지에 동의하지 않는다면 분양자가 분양계약에 따른 채무를 이행하지 않는 경우에 분양계약 해지가 가능할 수 있습니다.

대표적으로 입주예정일을 지키지 못한 경우에 분양계약 해지가 가능한데요. 분양계약서에 입주예정일이 정해져 있고 입주예정일로부터 3개월이 지나도록 입주가 이루어지지 못할 경우에는 분양계약을 해지할 수 있다는 내용이 기재된 경우가 있습니다.

이때는 입주예정일로부터 3개월이 지나도록 입주가 이루어지지 못했다면 분양계약을 해지할 수는 있겠습니다.

그러나 이러한 경우에도 수분양자는 ‘입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주를 지연시키는 상태가 “계속 중인 경우”에 한하여 해제권을 행사할 수 있습니다.

즉, 3개월을 초과하여 입주가 지연되었더라도, 그 후 분양자가 준공을 완료하고 수분양자에게 그 사실을 고지하면서 입주 안내를 하는 등 적법한 이행제공을 하여 이와 같은 상태가 종료되었다면, 수분양자는 더 이상 해제권을 행사할 수가 없게 되는거죠.

이같은 이유로 법원은 입주가 1년 이상 지연된 사례에서도 “수분양자가 해제권을 행사하지 않은 상태에서 분양자가 주택을 준공하여 그 입주가 가능하게 되었다면, 그 이후에 수분양자가 분양계약을 해제한 것은 효력이 없다”라고 판단을 하기도 했습니다.

따라서 입주지연을 이유로 분양계약을 해제하고자 하는 수분양자는 분양자의 이행제공이 이루어지기 전에 해제권을 행사하여야 한다는 점을 유의해야 할 것입니다.

또한 입주예정일을 맞추기 위해 하자가 있는 주택을 그대로 수분양자에게 인도하는 경우도 있는데요 수분양자는 이런 하자를 이유로 분양계약을 해지할 수는 있습니다만 이러한 하자는 객관적으로 존재해야 하고 분양계약을 유지할 수 없을 정도로 중대해야 할 것입니다.

만약 분양계약 해지를 고민하고 있다면 이러한 여러 가지 사정을 꼼꼼히 따져 손실을 최소화하는 것이 필요할 듯 합니다. 이상 노원장이었습니다. 감사합니다.